Le crédit immobilier n’est pas la seule dépense importante lors de l’achat d’un bien. De nombreux frais et impôts doivent être assumés pour formaliser la transaction et devenir propriétaire.
Entre l’expertise du bien, le notaire, le registre foncier et les impôts (TVA, droits de mutation…), il est conseillé de disposer d’une épargne équivalente à 10–12 % du prix du logement, selon la communauté autonome.
Quels sont les frais liés à l’achat d’un logement ?
Voici les frais auxquels vous devrez faire face en 2024 si vous achetez un bien immobilier :
Frais de notaire pour l’achat d’un logement
Un poste de dépense à prendre en compte lors de l’achat d’un logement, neuf ou ancien, est le notaire. Les honoraires des notaires, appelés émoluments, sont réglementés par l’État et sont identiques pour des services équivalents.
Pour l’établissement de l’acte authentique de vente, les prix se situent entre 600 et 875 euros, selon le prix du bien. Par exemple, pour un appartement de 100 000 €, le coût serait d’environ 850 €, tandis que pour un bien de 250 000 €, il faudrait compter environ 1 000 €.
Tout savoir sur le rôle du notaire dans la vente immobilière.
Inscription du logement au Registre de la Propriété
L’inscription des actes signés chez le notaire au Registre de la Propriété a également un coût. Là encore, les honoraires sont fixés par la réglementation et dépendent directement du prix du bien, se situant généralement entre 400 et 650 €.
Tout ce que vous devez savoir sur le Registre de la Propriété.
Frais de gestion (gestoría)
Le seul frais optionnel lors de l’achat d’un logement est celui de la gestoría, un cabinet que l’acheteur peut mandater pour gérer le paiement des impôts et d’autres démarches administratives. Il n’existe pas de tarifs fixes. Ce service est généralement utilisé lorsqu’un crédit immobilier est souscrit. Son coût approximatif est de 300 €.
Taxes payées lors de l’achat d’un logement
L’acheteur doit également prévoir un budget supplémentaire pour les taxes, dont le montant dépendra du prix du bien et de son caractère neuf ou ancien.
Pour l’achat d’un logement neuf, la principale taxe est la TVA, fixée à 10 % en 2024. Cela représente 10 000 € pour un bien de 100 000 € et 25 000 € pour un bien de 250 000 €. Aux Canaries, l’IGIC s’élève à 6,5 %. Pour les logements sociaux, la TVA peut être de 4 %, selon la communauté autonome et le type de logement.
À la TVA s’ajoute une seconde taxe : l’Impôt sur les Actes Juridiques Documentés (AJD), payé par l’acheteur et variable selon la communauté autonome. Voici les taux applicables pour une résidence principale :
Pour les logements anciens, la principale taxe est l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP). Le taux dépend de la communauté autonome et varie généralement entre 6 % et 10 %. Actuellement, les taux suivants s’appliquent pour une résidence principale :
Des taux réduits existent pour les logements sociaux (VPO), les familles nombreuses, les personnes en situation de handicap, les jeunes acheteurs ou les biens situés en zone rurale. Par exemple, à Madrid, les familles nombreuses paient un ITP de 4 % pour l’achat d’un logement libre destiné à résidence principale.
Autres frais liés à l’achat d’un logement
Si l’acheteur finance le bien par un prêt immobilier, certains frais supplémentaires s’ajoutent :
Frais d’évaluation du bien
En cas de demande de prêt immobilier, une expertise du bien est nécessaire afin que la banque détermine le pourcentage de financement accordé. En règle générale, les banques financent jusqu’à 80 % du prix d’achat ou de la valeur estimée, bien que certaines puissent atteindre 90 à 100 %.
En 2024, le coût de l’expertise se situe entre 250 et 600 €, selon l’organisme, le type de bien et sa valeur. L’expertise est valable 6 mois.
Frais de dossier du prêt immobilier
Ces frais peuvent atteindre jusqu’à 2 % du capital emprunté, selon les conditions convenues avec l’établissement financier. Ils sont déduits directement du montant versé à l’emprunteur. De nombreuses banques ne les appliquent pas. En outre, facturer ces frais sans information préalable est considéré comme abusif.
Honoraires d’agence immobilière
Certaines agences immobilières proposent un service de recherche de biens pour leurs clients, facturé comme un service de « personal shopper » immobilier.
Comment payer les frais d’achat d’un logement
Le paiement des frais varie selon que l’acheteur fait appel ou non à une gestoría :
Le rôle de la gestoría dans la transaction immobilière
Si l’acheteur mandate une gestoría, celle-ci se charge de toutes les démarches et paiements. L’acheteur effectue alors une provision de fonds avant la signature de l’acte de vente. Le solde éventuel est remboursé ou complété si nécessaire.
Paiement sans gestoría
Si l’acheteur gère lui-même les démarches, il règle les frais de notaire et d’enregistrement lors de la signature.
La TVA et l’IGIC sont payées au vendeur, tandis que l’ITP et l’AJD sont versés à l’administration fiscale régionale.
Quels sont les frais totaux pour l’achat d’un logement ?
Les frais et taxes représentent généralement entre 10 % et 12 % du prix du bien. Le montant exact dépend de la valeur du logement et de la communauté autonome.
Le nouveau référentiel fiscal des logements
Depuis le 1er janvier 2022, la nouvelle valeur de référence cadastrale est en vigueur. Elle sert de base imposable pour des taxes majeures comme l’ITP.
Si le contribuable estime que cette valeur ne correspond pas au marché, il doit le démontrer auprès de l’administration fiscale à l’aide d’expertises ou de justificatifs.