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Wohnung El Vendrell

115.000 €
  • 00973-15
  • 3
  • 2
  • 80 mts

Herausragendes

10.000 €
  • Referencia
    00964-15
  • Superficie
    10 mts

Garage - Cunit (Cunit Diagonal)

15.000 €
  • Referencia
    00960-15
  • Superficie
    11 mts

Garage - Segur de Calafell (Segur playa)

18.000 €
  • Referencia
    00958-15
  • Superficie
    mts

Garage - Calafell (La Platja de Calafell)

35.000 €
  • Referencia
    00918-15
  • Superficie
    mts

Bauland - Castellet i la Gornal (Valldemar)

115.000 €
  • Referencia
    00741-15
  • Superficie
    mts

Bauland - Calafell (Ciutat Jardi Bonanova)

115.000 €
  • Referencia
    00973-15
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    80 mts

Wohnung - El Vendrell (Barri de frança)

149.000 €
  • Referencia
    00959-15
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    88 mts

Wohnung - Segur de Calafell (Segur playa)

149.000 €
  • Referencia
    00962-15
  • Habitaciones
    4
  • Baños
    2
  • Superficie
    85 mts

Dachgeschosswohnung - Cunit (Cunit Diagonal)

159.000 €
  • Referencia
    00904-15
  • Superficie
    27 mts

Bauland - Segur de Calafell (Centro)

160.000 €
  • Referencia
    00831-15
  • Superficie
    mts

Bauland - Segur de Calafell (Centro)

179.900 €
  • Referencia
    00830-15
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    87 mts

Wohnung - Segur de Calafell (Segur playa)

189.900 €
  • Referencia
    00860-15
  • Habitaciones
    5
  • Baños
    2
  • Superficie
    220 mts

chalet - Calafell (Calafell Park)

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Súper profesionales me han gestionado tres propiedades y si tuviera que gestionar una cuarta sin dudar volveré a ellos.
Joan Rovira
Grandes profesionales. Saben muy bien lo que hacen. Recomendable 100%.
Paulo Vedoya CEO Jaestic
Un gran profesional, siempre mira los intereses de sus clientes por encima de los propios. Toda una garantía de éxito.
Verónica García
Veraneamos en Calafell y alquilamos el apartamento con Dani, muy buen trato, excelente y siempre muy atento.
Dani Vargas
Muy profesionales y con una gran capacidad para saber lo que el cliente quiere y necesita. Los recomiendo al 100x100.
Mar Sánchez
Profesionales que te hacen todo mucho más fácil. Me ha sorprendido la sinceridad y los conocimientos del sector.
Daniel Romeu
Vertreter des Verkäufers
Nach vielen Jahren im Familienunternehmen (Finques Sant Telm), die Mieter und Käufer bedienen, hat er als Agent des Verkäufers gearbeitet, der derzeit am meisten beschädigte Teil.
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Lucella Gallego
Immobilienmakler
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Nachrichten

2021-09-02
Las hipotecas fijas continúan con su particular 'rally'. Tras haber batido todos los récords durante el año de la pandemia, los préstamos para la compra de vivienda a tipo fijo han vuelto a hacer historia en el primer semestre del año. Según los datos del INE, que mide mensualmente el porcentaje de hipotecas que se firman a tipo fijo y variable, entre enero y junio se han inscrito en el Registro de la Propiedad 99.675 hipotecas fijas. Se trata de la cifra más alta lograda en una primera mitad de año de la serie histórica y del séptimo récord consecutivo.  Esas casi 100.000 operaciones, de hecho, superan en un 20% el balance del primer semestre de 2020, cuando se firmaron cerca de 83.000 hipotecas a tipo fijo, e incluso supera el número de préstamos de estas características que se sellaron entre los años 2014 y 2016.  Además, hacen factible la posibilidad de que 2021 mejore el balance de 2020 y se corone como el mejor ejercicio hasta la fecha. Para conseguir ese nuevo hito, se tendrían que firmar poco más que 60.000 nuevos préstamos fijos durante todo el segundo semestre. De momento, el promedio mensual está en unas 16.600 operaciones mensuales, por lo que, si se mantiene la tendencia actual, el récord podría producirse incluso antes de fin de año. La gran incógnita está en si las hipotecas fijas podrán mantenerse en los niveles actuales. Y es que, tras llegar a representar el 58,5% de las hipotecas registradas en abril, en los dos meses posteriores su peso en el mercado se ha reducido hasta quedarse por debajo del 40%, situándose así por debajo de sus 'rivales' variables. Habrá que esperar para saber si se trata de datos puntuales o de un posible cambio de tendencia. Baratas y tranquilidad, la clave del impulso Al margen de lo que pueda suceder en los meses venideros, los expertos afirman que detrás de los recientes (y sucesivos) máximos históricos de la firma de hipotecas fijas se encuentran dos factores principales: el primero, que los tipos de interés de estos préstamos son cada vez más bajos y poco a poco se acercan a los que registran las hipotecas variables; y segundo, que muchos hipotecados están optando por la tranquilidad de saber qué cuota concreta van a pagar al mes, al margen de cómo puedan evolucionar el euríbor u otros indicadores de referencia de los préstamos variables.  Según explica Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, "la escalada de las hipotecas fijas resulta lógica atendiendo a que su precio se ha reducido enormemente en los últimos meses, reduciendo la diferencia con las hipotecas variables. Y si unimos a esto la ventaja de asegurarse un tipo constante durante toda la vida de la hipoteca, en muchos casos cercano al 1% anual, es comprensible que cada vez más consumidores opten por las hipotecas fijas". En esa misma línea, Elena Arbiol, abogada especialista en derecho bancario del despacho Sanahuja Miranda, opina que el tirón de las hipotecas fijas está relacionado con varios motivos. "El primero de ellos es que venimos de una crisis que dejó a muchas personas sin techo y los consumidores han tomado conciencia de ello, por lo que prefieren un interés fijo que asegura que durante toda la vida del préstamo vas a pagar lo mismo. El segundo motivo es que venimos de una pandemia que ha impulsado el ahorro y que muchas personas puedan acceder a una vivienda; y el tercero, que los tipos de interés están bajos en todas las hipotecas, lo que permite que muchas fijas sean actualmente un chollo". Actualmente, dos terceras partes de las operaciones en las que intermedia idealista/hipotecas son a tipo fijo. Sumando el peso de los préstamos mixtos, suponen más del 70% del total. Una cifra que está en línea con la que maneja Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI): en su caso, solo una de cada cinco hipotecas son variables. José Manuel Fernández, subdirector general de UCI, también pone en valor el repunte hipotecario de los últimos meses y resalta que "la evolución de la vacunación ha tenido un impacto directo en la recuperación económica y en muchos sectores económicos, impulsando también al inmobiliario y, por extensión, también al negocio hipotecario".  Y destaca que "todos los indicadores del mercado de las hipotecas son positivos". Los datos del INE muestran un repunte del 11,2% anual de los préstamos para la compra de vivienda y solo en el mes de junio se inscribieron casi 38.000 hipotecas, el dato más alto desde enero de 2020, justo antes de que estallara la crisis del covid-19. Una tendencia al alza Y las previsiones apuntan a que la tendencia al alza se mantendrá a lo largo de 2022. "La buena evolución de la economía y las previsiones de crecimiento del PIB, así como el crecimiento de la demanda de viviendas con más metros cuadrados o alejadas de los grandes núcleos urbanos, la demanda de hipotecas y la disposición del sector financiero para seguir dando crédito, hacen ver que a lo largo de 2022 el inmobiliario seguirá la senda positiva", insiste Fernández, quien añade que "no debemos olvidar que el euríbor, principal índice al que se referencian las hipotecas en nuestro país, se mantiene a la baja en estos meses y seguirá próximo a estas cifras al menos hasta mediados de 2022. Estos mínimos y la estabilidad en los tipos de interés han traído a nuestro mercado la oferta de hipotecas más baratas de la historia. Y todas las entidades financieras estamos ofreciendo muy buenas condiciones, tanto en variables como en mixtos y fijos". "Si metemos en una coctelera un euríbor en mínimos históricos, la recuperación económica, el alza en la demanda de vivienda y la gran oferta hipotecaria, unido a que durante el periodo de pandemia ha aumentado notablemente el ahorro de las familias y la ausencia de alternativas de inversión, nos encontramos con el “combinado perfecto” para estimular la compra de vivienda y en consecuencia la demanda de crédito hipotecario. Desde UCI consideramos que las hipotecas pueden alcanzar en el conjunto del año una cifra similar a la registrada en 2019, donde se superaron las 360.000 firmas", concluye Fernández. 
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2021-09-02
Este viernes 3 de septiembre desaparece uno de los artículos legales considerados más injustos en el mercado inmobiliario: el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Durante muchos años ha dificultado a los herederos no directos (por ejemplo, hermanos) vender una casa hasta pasados dos años de la muerte del propietario por si aparecía un hijo ilegítimo. A efectos prácticos, la venta se registraba en el Registro de la Propiedad, pero quedaba una anotación preventiva de que estaba sujeta a la cláusula del artículo 28. Pasados los dos años ya se sabía que la propiedad era libre. Ahora cualquier operación de compraventa sujeta a esta limitación estará libre, es decir, tiene carácter retroactivo. Con el estallido de la pandemia muchos compradores han mostrado interés en comprar una vivienda heredada afectada por este artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Y muchas de estas operaciones no han salido adelante por el riesgo que conllevan para el comprador, ya que, si en los dos años posteriores a la compra le reclamase la propiedad el heredero forzoso (un hijo ilegítimo), el comprador no podría negarse a devolverla. Pero a cambio, el comprador debería seguir pagando la hipoteca concedida por el banco. A partir del 3 de septiembre este artículo desaparece, tal y como se ha publicado en el BOE a través de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica. Ahora el heredero de una vivienda es directamente titular, independientemente del grado de parentesco que guarde con el fallecido. Y ¿qué dice exactamente el artículo 28 de la Ley Hipotecaria? “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos". En la práctica, esta limitación entorpecía algunas operaciones, tal y como recalcan los Agentes Inmobiliarios de Cataluña. Como la ley justifica en su preámbulo: "los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas". Se trata de un artículo al que también se conoce como "Ley de Cuba" y que forma parte de la Ley Hipotecaria que fue aprobada en 1946. En su momento tuvo relevancia porque permitía que los hijos de españoles emigrados a las colonias tuvieran tiempo de regresar a España cuando sus padres fallecían y así poder reclamar su parte de la herencia. Arantxa Goenaga Llorca, abogada y socia del despacho de abogados Círculo Legal Barcelona, celebra esta medida y señala que la derogación del artículo 28 era una asignatura pendiente desde hacía mucho tiempo porque con el actual sistema jurídico causaba un mayor perjuicio jurídico y económico que el beneficio que el mismo pudiera generar. “Actualmente con el sistema del Registro de Últimas Voluntades que haya un testamento posterior desconocido es muy improbable por lo que, salvo en los casos que aparezca un heredero posterior, por una reclamación de filiación, por ejemplo, es improbable que suceda. En definitiva, la protección que otorga causa más perjuicios que beneficios”, señala Goenaga Llorca. En opinión de la abogada y socia de Círculo Legal Barcelona, la derogación del articulo hará que las viviendas se puedan vender inmediatamente sin esta limitación y: Por el precio de mercado, dado que esta condicionante llevaba a una disminución del valor porque el comprador al encontrarse con “esta carga del artículo 28” exigía que el precio fuese inferior o directamente rechazara su compra. Que la propiedad quedase paralizada y sin entrar en el mercado inmobiliario durante estos dos años. Desde este despacho de abogados recuerdan que “los trágicos efectos que ha tenido la pandemia han llevado a un incremento en las tramitaciones de herencias”. El mercado inmobiliario ha visto incrementado su oferta y, a partir del 3 de septiembre, las viviendas heredadas entrarán con el precio que realmente les corresponde por sus características. Esta derogación tiene carácter retroactivo para alegría del comprador y vendedor Ahora muchos implicados en la compraventa de una vivienda afectada por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria se preguntan si tiene carácter retroactivo o no. Arantxa Goenaga Llorca aclara que la ley 8/2021 no establece derecho transitorio que viene a regular las situaciones de operaciones anteriores al 3 de septiembre. “Al no señalarse nada, dejará de aplicarse este artículo 28 sobre todas las propiedades pendientes de los dos años, ya queden cinco meses o un año y medio para que finalice ese periodo de dos años, con lo que dejarán de estar sujetas a esta limitación. Como no hay derecho transitorio no se aplica el artículo 28 y todas las operaciones que estaban pendientes de registrarse y de que el nuevo comprador tuviera el pleno dominio del inmueble quedarán libres”, añade la experta. Por tanto, a partir del 3 de septiembre ninguna propiedad estará sujeta a esta limitación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Para los inmuebles que han estado afectados por el artículo 28 a partir del 3 de septiembre el Registro de la Propiedad elimina automáticamente esta cláusula, con lo que ni comprador ni vendedor deben hacer nada.  Qué pasaba con los bancos y la concesión de hipotecas para estos casos Los bancos se han mostrado siempre reticentes a la hora de conceder hipotecas en este tipo de casos. "La posibilidad de que apareciera una persona con mejor derecho en la herencia que pudiera reclamarlo existía si quien heredó y pretendía vender no era heredero forzoso del propietario difunto, es decir, hijo, padre o esposo de éste, lo que suponía un riesgo para el comprador que no tendría plenamente garantizada su adquisición durante los dos años siguientes a dicho fallecimiento. La consecuencia de esa limitación legal, que mantenía en suspenso temporalmente el principio de fe pública registral en tales casos, era la negativa de muchos bancos a conceder hipotecas ante el temor a perder la garantía hipotecaria", señala Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, confirma este extremo: “si en alguna operación aparecía el artículo 28 ningún banco iba a dar una hipoteca”. “Esta derogación es una muy buena noticia, sobre todo porque elimina una situación de indefensión sobrevenida, que incluso a veces ha supuesto la renuncia de herencias, por esa imposibilidad de vender el inmueble, o la venta muy por debajo del precio de mercado a compradores que se aprovechaban de estas situaciones”, recalca Villén. Desde la tasadora Gesvalt consideran que la derogación de este artículo es una buena noticia porque eliminará la incertidumbre a la hora de conceder una hipoteca sobre los activos que se acogían al mismo y cuya protección considera que era injustificada, debido al carácter residual del riesgo de que apareciera un heredero forzoso desconocido. También recalcan que esta derogación no afecta en ningún caso a la metodología a aplicar en las tasaciones, ya que los criterios a la hora de emitir una tasación para la concesión de una garantía hipotecaria siguen siendo los mismos. Desde la Asociación española bancaria (AEB) recuerdan que saber quién es el propietario real de la vivienda es imprescindible para que se materialice la hipoteca. "Según el Banco de España", explica la patronal financiera, "la hipoteca es un producto bancario que permite al cliente recibir una determinada cantidad de dinero (capital del préstamo) por parte de una entidad de crédito (prestamista), a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, junto con los intereses correspondientes, mediante pagos periódicos (cuotas). La diferencia con otro tipo de préstamos es que cuenta con una garantía adicional: el inmueble adquirido. En todo préstamo hipotecario hay dos elementos fundamentales. El primero es el contrato de préstamo, en el que aparecen detalladas las obligaciones del deudor y las condiciones del préstamo, así como el plazo de devolución, las cuotas y el sistema de amortización. El segundo elemento es la garantía hipotecaria, que supone que, en caso de impago, el prestamista puede hacerse con la propiedad del bien hipotecado”. La pandemia dispara las viviendas heredadas a máximos Ciertamente la pandemia ha provocado un considerable aumentado de herencias de viviendas. Según el INE, entre enero y junio se han contabilizado 103.116 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencias en el conjunto de España, lo que arroja una media de prácticamente 570 al día. Se trata de la cifra más alta registrada de la serie histórica que empezó en 2007. Solo en junio, el último dato disponible, se han heredado 17.930 inmuebles, la segunda cifra mensual más alta de la historia, solo superada por los más de 19.400 heredados el pasado mes de marzo. Y estas cifras solo incluyen las herencias de viviendas aceptadas, por lo que deja fuera las renuncias que se producen por motivos como que la deuda que conlleva la herencia es superior a todos los bienes y derechos del fallecido. Dónde hay más herencias de viviendas  Los datos que maneja el organismo de estadísticas, y que se nutren de los registradores, sitúan a Cataluña como la región donde se han producido más herencias de viviendas en los cinco primeros meses del año, con casi 18.000. Le sigue de cerca Andalucía (17.225), y a distancia, Comunidad Valenciana (13.610) y Madrid (13.358). Las siguientes regiones más destacadas son Castilla y León (6.553) y País Vasco (5.246). La Rioja es la única comunidad donde se han heredado menos viviendas en el primer semestre del año (1.026 unidades), mientras que las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla cierran el ranking nacional, con 100 y 84 transmisiones de este tipo entre enero y junio. Qué impuestos hay que pagar tras vender un piso heredado La venta de este tipo de inmuebles es considerada una ganancia patrimonial, tributando en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y en el año en el que se realice la venta de la casa. La ganancia tributa en la base imponible del ahorro, por lo que se tiene que declarar de esa forma en la declaración de la renta.  Por tanto, en caso de venta de una vivienda heredada, debe declararse la ganancia patrimonial generada, tomando como referencia el valor del inmueble a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más gastos inherentes a la adquisición como valor de la misma. Además, por la venta de una vivienda heredada hay que pagar el impuesto de plusvalía municipal, y quien está obligado a ello es el vendedor. Sin embargo, en caso de venta a pérdidas, el vendedor está exento de pagar este tributo, tal y como ha declarado el Tribunal Constitucional.
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2021-07-15
La pandemia dispara las viviendas heredadas a máximos: quien herede se libra del cambio fiscal de 2022 La Ley antifraude fiscal publicada en el BOE trae un cambio en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones a partir de 2022 a pandemia sanitaria ha sido un revulsivo para las herencias de viviendas, que se han disparado en los últimos meses como consecuencia de los miles de fallecimientos por covid-19. El crecimiento ha sido tan fuerte que la inscripción en los Registros de la Propiedad de las viviendas heredadas ha batido récord. Según el INE, entre enero y mayo se han contabilizado 85.186 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencias en el conjunto de España, lo que arroja una media de 564 al día. Se trata de la cifra más alta registrada de la serie histórica que empezó en 2007. Solo en mayo, el último dato disponible, se han heredado 17.810 inmuebles, la segunda cifra mensual más alta de la historia, solo superada por los más de 19.400 heredados el pasado mes de marzo. Y estas cifras solo incluyen las herencias de viviendas aceptadas, por lo que deja fuera las renuncias que se producen por motivos como que la deuda que conlleva la herencia es superior a todos los bienes y derechos del fallecido. Dónde hay más herencias de viviendas  Los datos que maneja el organismo de estadísticas, y que se nutren de los registradores, sitúan a Cataluña como la región donde se han producido más herencias de viviendas en los cinco primeros meses del año, con casi 15.000. Le siguen de cerca Andalucía (13.902), Madrid y (11.176), Comunidad Valenciana (11.115) y, a distancia, Castilla y León (5.324) y País Vasco (4.223). La Rioja es la única comunidad donde se han heredado menos de 1.000 viviendas en los cinco primeros meses del año, mientras que las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla cierran el ranking nacional con menos de un centenar de transmisiones de este tipo entre enero y mayo.Dónde se tramitan y cuánto tiempo se tarda en heredar La mayor parte del trámite de una herencia se desarrolla en una notaría, normalmente previo paso por un despacho de abogados o una gestoría. También hay algunas empresas del sector inmobiliario y agencias que se encargan de todo el proceso de herencia de una vivienda, así como su posterior comercialización cuando los herederos quieren vender el patrimonio heredado. Se trata de una fórmula que permite ahorrar tiempo y dinero. El tiempo que se tarda en realizar el procedimiento para adquirir una vivienda es relativo, ya puede llevar pocos meses o incluso años, en función de dos factores fundamentales: la tenencia o no de un testamento y el consenso entre los herederos. Este último, es complejo, pues según un estudio de la OCU de 2020, un 17% de españoles reconoce haber tenido problemas de disputas sobre la herencia. Y es que son muchos los que pueden acarrear a las herederos. Uno de los conflictos más frecuentes es que parte de los herederos quieran vender la casa, mientras que otra se incline por venderlo. Para poder traspasar la casa es necesario que todos estén de acuerdo o bien buscar una alternativa, como por ejemplo comprar la parte correspondiente o acudir a la vía judicial. La clave es la negociación para evitar la subasta pública de la propiedad. Los impuestos y gastos de una herencia Al margen de los problemas que puedan surgir entre los herederos, conviene tener presentes los impuestos y los gastos a afrontar al heredar una vivienda. El principal tributo es el Impuesto de Sucesiones. Como explica la red, se trata de un impuesto para la transmisión de bienes y derechos entre las personas físicas que no tiene una cuantía fija. Depende de cuánto se hereda, con un gravamen que va del 7,6% al 34%, con bonificaciones según cada comunidad. Las cuantías más altas se registran en Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana; mientras que al otro lado de la tabla se encuentran Comunidad de Madrid, Galicia, Cantabria y Andalucía. En Madrid, por ejemplo, hay una bonificación del 99% del impuesto en caso de los familiares directos (cónyuges, hijos, nietos, adoptados, adoptantes, padres, abuelos…) Para el abono del impuesto de sucesiones los herederos tienen un margen de seis meses desde el momento del fallecimiento, prorrogables por el mismo tiempo y un coste adicional. Actualmente, ante los problemas generados para heredar durante el covid-19, algunas comunidades han ampliado esta prórroga para facilitar esta tramitación. Otro tributo a tener en cuenta es la plusvalía municipal, que se abona siempre que hay un cambio de titularidad de un inmueble.  Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión y que tiene en cuenta su valor catastral. Se paga en el ayuntamiento de la localidad donde esté situada la vivienda, con un plazo de seis meses para su desembolso, y hay sanciones por impago, que pueden ir desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante, en función de la gravedad de la infracción.  A este impuesto hay que sumar algunos gastos adicionales que deben asumir los herederos, como por ejemplo la notaría, los gastos fiscales o el Registro de la Propiedad. En caso de ser varios herederos, el porcentaje de gasto que asume cada uno dependerá del reparto de la herencia indicado en el testamento y del acuerdo al que lleguen los mismos. También estará determinado por el grado de parentesco con el fallecido y con posibles reducciones de estos costes, que también varían en función de cada comunidad autónoma.  Por otro lado, y al igual que cualquier otra propiedad, una vivienda heredada conlleva gastos como el pago de seguros, la comunidad, el IBI...  El cambio impositivo que llegará en 2022 Todas las transmisiones de la propiedad que se están llevando a cabo este año se librarán de un cambio fiscal que entrará en vigor el próximo mes de enero. El BOE ha publicado el texto definitivo de la Ley antifraude fiscal, una normativa que cambia por completo la forma de cálculo del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), el tributo que pagan los contribuyentes que heredan un inmueble. Y es que el heredero seguirá pagando impuestos por el valor neto de la vivienda heredada. Pero, en el caso de los inmuebles, se considerará que el valor de referencia será el aprobado por la Dirección General del Catastro. Este nuevo valor se aprobará en diciembre de cada año, por lo que, previsiblemente, entrará en vigor en enero de 2022, con lo que afectará a todas las herencias que se produzcan a partir de esta fecha, pues no tiene carácter retroactivo. Este cambio en la valoración de inmuebles está contemplado en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal que ha sida publicada en el BOE. ¿Qué supone esta modificación? Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que, según recuerda José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Este nuevo valor afectará no sólo al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD), sino también al ITP, el impuesto que se paga al comprar una vivienda usada. Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Castilla-La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia.  En caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con este nuevo valor de referencia, deberá demostrar su desacierto. La carga de la prueba, por tanto, recaerá en el contribuyente, que deberá demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado. A diferencia de lo que ocurría hasta ahora ya que era la Administración la obligada a probar que el valor por el que había tributado el contribuyente no era el valor real del inmueble.  De qué manera afecta al heredero de una vivienda Cuando se hereda una vivienda o inmuebles el heredero debe pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que es un impuesto autonómico progresivo, lo que significa que cuanto mayor sea la valoración de la casa que heredamos, mayor será el importe de lo que tengamos que pagar. Y la base imponible de este tributo será el valor de mercado. y sobre ese valor es sobre el que se aplica la escala del impuesto que oscila entre un 7,65% y un 34%, aunque depende de la comunidad autónoma, ya que cada una tiene su propia escala.  En el caso de inmuebles, la nueva ley establece que ese valor de mercado será el de referencia de Catastro a partir de enero de 2022. En muchas ocasiones, la Hacienda autonómica comprueba el valor de la vivienda heredada porque considera que el heredero ha pagado menos impuestos de lo que le corresponde. Es lo que se llama una comprobación de valores. Y aquí es donde entra en juego el nuevo valor de referencia. Que la hacienda autonómica exija al heredero de una vivienda o al comprador de una casa barata un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) o por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es algo ya recurrente. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado. A esta reclamación del “impuesto extra” se la conoce como “liquidación complementaria por comprobación de valores" y viene, además, acompañada de los correspondientes intereses de demora. La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa heredada o vendida es superior al precio al que se escrituró, según los valores que manejan las administraciones autonómicas. O el valor de referencia, cuando éste entre en vigor en enero de 2022. Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración. ¿Y cómo van a determinar las CCAA el valor de una casa? A partir de enero de 2022 lo harán mediante el nuevo valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro para motivar sus comprobaciones de valores. Así, el socio de Ático Jurídico recuerda que la administración no estará obligada a enviar a un perito a que haga una visita a la vivienda heredada, donada o vendida, con lo que al contribuyente que haga reformas sustanciales en su casa para revalorizarla antes de venderla o que haya heredado una vivienda totalmente reformada se le castigará considerando que vale lo mismo que una de la misma zona sin reformar. No obstante, hasta la fecha, Catastro no ha aprobado todavía dicho valor de referencia. La nueva ley prevé esta posibilidad, declarando que “Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado”. En definitiva, una vez entrado en vigor el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes deberán declarar conforme a dicho valor, porque así lo exige la Ley. Cómo actuar hasta que entre en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro José María Salcedo, de Ático Jurídico, afirma que hasta que entre en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro, la previsión legal queda incompleta. Porque la norma prevé que, en el caso de inmuebles, la base imponible será dicho valor de referencia. Y éste, durante todo este año, aún no va a estar vigente. En defecto de dicho valor de referencia, la Administración deberá acudir a la mayor de estas dos magnitudes: el valor declarado por los interesados, o el valor de mercado. Por tanto, considera Salcedo que lo previsible es que las comprobaciones de valores realizadas este año, una vez que ya ha entrado en vigor la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, deberán determinar, para cada inmueble, cuál es su valor de mercado. Y ello, sin poder aplicar la presunción legal de que dicho valor de mercado se corresponde con el valor de referencia de Catastro, aún no vigente. Por ello, el socio de Ático Jurídico considera que, durante este 2021, las valoraciones tendrán que hacerse como hasta ahora. Es decir, utilizando cualquiera de los medios previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Y podrán ser impugnadas por los contribuyentes, como hasta ahora. Es decir, alegando que los métodos utilizados no son adecuados para obtener el valor de mercado del inmueble. Y criticando, según el caso, la falta de visita del perito al inmueble (dictamen de peritos), o la utilización de un medio como el de tasación hipotecaria, denostado por varios Tribunales Superiores de Justicia. En definitiva, José María Salcedo considera que el retraso de Catastro en aprobar su valor de referencia nos dará una ligera tregua, antes de la batalla que se prepara contra las nuevas comprobaciones de valores, una vez ya sea aplicable el valor de referencia.
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2021-06-09
El Consejo de Ministros ha dado luz verde el decreto que regula la compensación que recibirán los propietarios de viviendas, incluidos los grandes tenedores, que se vean afectados por la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Dicha indemnización podrá solicitarse si los servicios sociales no han podido encontrar una alternativa para estas personas en situación de vulnerabilidad y cuando se produzca una pérdida de ingresos para el arrendador. “El decreto establece las medidas y el procedimiento para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 para hacer frente a dichas indemnizaciones dentro de su ámbito territorial”, ha explicado el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos. El decreto antidesahucios de diciembre de 2020 ya estableció que los propietarios de viviendas tendrían derecho a solicitar una compensación por el perjuicio ocasionado por la suspensión del desahucio de la persona o personas vulnerables, si una vez transcurridos los tres meses que tiene la Administración para ofrecer a esa familia una solución habitacional, y cuando se produzca una pérdida para el propietario porque el inmueble estuviera alquilado o puesto para la venta o el alquiler. El propietario tiene derecho a recibir una indemnización equivalente al precio del alquiler de la zona en la que se encuentre el inmueble, según establece el Índice de Precios de Vivienda del Ministerio, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre la suspensión del desahucio y su levantamiento.. “Si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes”, aclara en texto del real decreto aprobado en diciembre de 2020. La solicitud de compensación podrá presentarse por el arrendador, debiendo formular una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados anteriormente. La última prórroga del decreto antidesahucios hasta el 9 de agosto extendió por tres meses más el plazo para presentar la solicitud de compensación, con lo que éste termina el próximo 9 de septiembre. "Con este decreto venimos a conjugar la necesidad de atender las situaciones de emergencia social y sanitaria que se han producido en esta pandemia con el respeto a la seguridad jurídica de los propietarios y arrendadores", ha subrayado José Luis Ábalos. Siguen excluidos de la suspensión de desahucios los casos en los que la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario, cuando es un inmueble cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada y cuando la entrada o permanencia se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas. También cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas, cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante y en los casos en que la entrada en el inmueble se haya producido después de la entrada en vigor de la medida.
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