Kaufnebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf 2024: Welche fallen an?

Welche Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie an?

Dies sind die Kosten, mit denen du 2024 rechnen musst, wenn du eine Immobilie kaufst:

Notarkosten beim Immobilienkauf

Eine der wichtigsten Kosten beim Kauf einer Immobilie – egal ob Neubau oder Bestandsimmobilie – sind die Notarkosten. Die Honorare der Notare, sogenannte Gebühren, sind staatlich geregelt, sodass für identische Leistungen überall die gleichen Kosten anfallen.

Für die Beurkundung der öffentlichen Kaufurkunde liegen die Kosten zwischen 600 und 875 Euro, abhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Beispielsweise fallen bei einer Wohnung für 100.000 Euro rund 850 Euro an, während es bei einer Immobilie für 250.000 Euro etwa 1.000 Euro sind.

Alles Wissenswerte zur Rolle des Notars beim Immobilienkauf.

Eintragung ins Grundbuch (Grundbuchamt)

Auch die Eintragung der notariell beurkundeten Kaufurkunde ins Grundbuch ist kostenpflichtig. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Immobilienwert. In der Regel liegen sie zwischen 400 und 650 Euro.

Alles, was du über das Grundbuch wissen musst.

Kosten für die Gestoría (Abwicklungsservice)

Die einzige optionale Ausgabe beim Immobilienkauf ist die Gestoría. Dabei handelt es sich um einen Dienstleister, den der Käufer beauftragen kann, um die Steuerabwicklung und weitere Formalitäten zu übernehmen. Da es sich um freie Dienstleister handelt, gibt es keine festen Tarife. Meist wird dieser Service nur genutzt, wenn eine Hypothek abgeschlossen wird. Die ungefähren Kosten liegen bei 300 Euro.

Steuern beim Kauf einer Immobilie

Der Käufer sollte zusätzlich ein finanzielles Polster für Steuern einplanen. Die Höhe hängt vom Kaufpreis sowie davon ab, ob es sich um eine Neubau- oder Bestandsimmobilie handelt.

Beim Kauf einer Neubauimmobilie ist die wichtigste Steuer die Mehrwertsteuer (IVA), die 2024 bei 10 % liegt. Das entspricht 10.000 Euro bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro bzw. 25.000 Euro bei 250.000 Euro. Auf den Kanarischen Inseln gilt die kanarische indirekte Steuer (IGIC) mit 6,5 %. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum kann die Mehrwertsteuer 4 % betragen, abhängig von der autonomen Region und der Art der Sozialwohnung.

Zusätzlich zur Mehrwertsteuer fällt die Steuer auf beurkundete Rechtsakte (AJD) an, die weiterhin vom Käufer gezahlt wird und je nach Autonomer Gemeinschaft variiert.

Bei Bestandsimmobilien ist die wichtigste Steuer die Grunderwerbsteuer (ITP). Der Steuersatz hängt von der Region ab und liegt in der Regel zwischen 6 % und 10 % des beurkundeten Kaufpreises.

Für VPO-Wohnungen, kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderung, junge Käufer oder Immobilien in ländlichen Gebieten gelten häufig reduzierte Steuersätze. In Madrid zahlen kinderreiche Familien beim Kauf einer frei finanzierten Immobilie beispielsweise nur 4 % ITP, sofern es sich um den Hauptwohnsitz handelt.

Weitere Kosten beim Immobilienkauf

Wird der Kauf über ein Hypothekendarlehen finanziert, kommen zusätzliche Kosten hinzu:

Kosten für die Immobilienbewertung (Gutachten)

Bei Beantragung einer Hypothek ist eine Bewertung der Immobilie erforderlich, damit die Bank den maximalen Finanzierungsanteil festlegen kann. Üblicherweise finanzieren Banken bis zu 80 % des Kaufpreises oder des Gutachtenwertes, wobei teilweise auch 90–100 % möglich sind. Maßgeblich ist meist der niedrigere Wert.

2024 liegen die Kosten für die Bewertung zwischen 250 und 600 Euro, abhängig vom Gutachter, der Art der Immobilie und ihrem Wert. Das Gutachten ist 6 Monate gültig.

Bereitstellungs- bzw. Abschlussgebühr der Hypothek

Diese Gebühr kann bis zu 2 % des Darlehensbetrags betragen, sofern dies mit der Bank vereinbart wurde. Der Betrag wird direkt vom ausgezahlten Darlehen abgezogen. Viele Banken erheben diese Gebühr jedoch nicht. Wird sie ohne vorherige Information verlangt, gilt dies als missbräuchliche Praxis. Die Gebühr ist unzulässig, wenn sie nicht durch tatsächliche Leistungen oder Kosten der Bank gerechtfertigt ist.

Maklerhonorare

Einige Immobilienagenturen bieten einen Service an, bei dem sie im Auftrag des Käufers gezielt Immobilien suchen. Dieser Service wird als Immobilien-Personal-Shopper bezeichnet und ist kostenpflichtig.

Wie werden die Kaufnebenkosten bezahlt?

Die Zahlungsabwicklung hängt davon ab, ob der Käufer eine Gestoría beauftragt oder nicht:

Rolle der Gestoría beim Immobilienkauf

Beauftragt der Käufer eine Gestoría, übernimmt diese sämtliche Formalitäten und Zahlungen. Der Käufer leistet vor der Beurkundung eine sogenannte Kosten­vorauszahlung. Daraus werden die Honorare der Gestoría sowie die Rechnungen von Notar, Grundbuchamt und Finanzamt beglichen. Überschüsse werden zurückerstattet, fehlende Beträge müssen nachgezahlt werden.

Abwicklung ohne Gestoría

Entscheidet sich der Käufer für eine Eigenabwicklung, zahlt er die Rechnungen von Notar und Grundbuchamt direkt bei der Beurkundung.

Die Mehrwertsteuer (IVA) und die IGIC werden an den Verkäufer gezahlt, während ITP und AJD bei der zuständigen Finanzbehörde der Autonomen Gemeinschaft zu entrichten sind.

Wie hoch sind die Gesamtkosten beim Immobilienkauf?

Die Gesamtkosten inklusive Steuern liegen in der Regel zwischen 10 % und 12 % des Kaufpreises. Der genaue Betrag hängt vom Immobilienwert und der Region ab.

Beispiel: Beim Kauf einer Immobilie für 200.000 Euro in Madrid ergeben sich folgende ungefähre Kosten:

Notar (0,2–0,5 %): 1.000 €

Grundbuch (0,1–0,25 %): 500 €

Gestoría: 300 €

Mehrwertsteuer (Neubau): 20.000 €

AJD (Madrid 2024: 0,75 %): 1.500 €

ITP (Madrid 2024: 6 %, Bestandsimmobilie): 12.000 €

**Gesamt:**

Neubau: 23.300 €

Bestandsimmobilie: 13.800 €

Der neue steuerliche Referenzwert von Immobilien

Seit dem 1. Januar 2022 gilt der neue Referenzwert des Katasteramts. Dieser dient als Bemessungsgrundlage für wichtige Steuern wie die Grunderwerbsteuer (ITP).

Der Referenzwert gilt als Marktwert, unabhängig vom beurkundeten Kaufpreis. Liegt der Kaufpreis über dem Referenzwert, ist der höhere Betrag steuerlich maßgeblich. Eine Unterschreitung kann zu Steuerprüfungen und Sanktionen führen.

Hält der Steuerpflichtige den Referenzwert für nicht marktgerecht, muss er dies gegenüber dem Finanzamt nachweisen, z. B. durch Gutachten, Fotos oder ein notarielles Protokoll.

Nicht alle Immobilien verfügen über einen Referenzwert. In diesen Fällen kann der beurkundete Kaufpreis angesetzt werden, wobei das Finanzamt die Beweislast trägt, falls es diesen anzweifelt.