La hipoteca no és l’única gran despesa que comporta la compra d’un habitatge. De fet, són moltes les despeses i impostos que cal afrontar per formalitzar l’operació i esdevenir propietari d’un immoble.
Entre la taxació de l’habitatge, el notari, el registre i els impostos corresponents (IVA, ITP…), els experts recomanen disposar d’uns estalvis d’entre el 10% i el 12%, segons la comunitat autònoma, sobre el preu de l’habitatge. Totes aquestes són despeses obligatòries vinculades a la compravenda, tot i que l’import final dependrà de si es tracta d’un habitatge nou o de segona mà i del seu preu.
Quines són les despeses de la compra d’un habitatge?
Aquests són els costos als quals hauràs de fer front el 2024 si compres un habitatge:
Despeses de notaria per la compra d’un habitatge
Una despesa a tenir en compte a l’hora de comprar un habitatge, tant nou com de segona mà, és la notaria. Els honoraris dels notaris, anomenats aranzels, estan regulats per l’Estat i tots cobren el mateix pels mateixos serveis.
En el cas de l’atorgament de l’escriptura pública de compravenda, els preus se situen entre els 600 i els 875 euros, en funció del preu de l’immoble. Per exemple, per un pis de 100.000 euros es pagarien aproximadament 850 euros, mentre que per un de 250.000 euros s’haurien d’abonar uns 1.000 euros.
Tot sobre la figura del notari en la compravenda d’un habitatge.
Inscriure l’habitatge al Registre de la Propietat
També té un cost inscriure les escriptures signades davant notari al Registre de la Propietat. De nou, els honoraris estan fixats per normativa i depenen directament del preu de l’immoble, tot i que acostumen a situar-se entre els 400 i els 650 euros.
Tot el que necessites saber sobre el Registre de la Propietat.
Les despeses de gestoria
L’única despesa opcional de la compravenda d’un habitatge és la de la gestoria, l’entitat que el client pot contractar per tramitar la liquidació dels impostos i fer altres gestions administratives. Són professionals lliures, de manera que no existeixen tarifes fixes. A més, normalment només es contracten quan es formalitza una hipoteca per adquirir l’immoble. El seu cost aproximat és de 300 euros.
Impostos que es paguen en comprar un habitatge
El comprador d’un habitatge també ha de tenir un marge addicional per fer front als impostos, tot i que l’import dependrà del preu de l’habitatge i de si és d’obra nova o de segona mà.
Pel que fa als impostos en la compra d’un habitatge nou, el més important és l’IVA, que el 2024 és del 10%. És a dir, suposaria 10.000 euros en el cas d’adquirir un habitatge de 100.000 euros i 25.000 euros en un de 250.000 euros. A les Canàries, l’Impost General Indirecte Canari (IGIC) és del 6,5%. En el cas d’un habitatge públic, l’IVA pot ser del 4%, però varia segons la comunitat autònoma i el tipus d’habitatge protegit.
A l’IVA cal afegir-hi un segon impost: l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats (IAJD), que continua pagant el comprador i que depèn de cada comunitat autònoma. Aquests són els tipus que s’apliquen per a un habitatge habitual:
D’altra banda, en els habitatges de segona mà, el tribut més rellevant és l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP). En aquest cas, l’import depèn del percentatge aplicat sobre el preu escripturat i de la comunitat autònoma on es trobi l’habitatge, tot i que, com a norma general, s’aplica un tipus d’entre el 6% i el 10%. Actualment, aquests són els tipus per a un habitatge habitual:
Cal destacar que per a habitatges de protecció oficial (VPO), famílies nombroses, persones amb discapacitat, joves o habitatges situats en zones rurals, acostumen a existir tipus reduïts. Per exemple, a Madrid, les famílies nombroses que comprin un habitatge lliure pagaran un 4% d’ITP sobre el preu escripturat, sempre que l’habitatge adquirit sigui el habitual.
Altres despeses associades a la compra d’un habitatge
Si el comprador adquireix l’habitatge, nou o usat, mitjançant un préstec hipotecari, cal sumar algunes despeses addicionals a les pròpies de la compravenda:
Despeses de taxació de la hipoteca
Si el comprador sol·licita una hipoteca, haurà de pagar una societat de taxació perquè valori l’immoble i el banc sàpiga quin percentatge de finançament pot concedir. De manera general, les entitats financeres concedeixen fins al 80% del preu de compra o del valor de taxació, tot i que algunes arriben a finançar el 90-100%, prenent com a referència habitualment el valor més baix.
El 2024, la taxació té un cost d’entre 250 i 600 euros, en funció de l’entitat taxadora, el tipus d’immoble i la seva valoració. La taxació té una vigència de 6 mesos des de la data d’emissió.
La comissió d’obertura de la hipoteca
Aquesta comissió pot arribar fins al 2% del capital prestat, segons el que s’hagi pactat amb l’entitat financera. A més, aquest import es descompta directament dels diners que rep l’hipotecat. Tot i això, molts bancs no apliquen aquesta comissió. Cal tenir en compte que si el banc cobra una comissió d’obertura sense informar prèviament, es considera una pràctica abusiva. La comissió d’obertura és il·legal quan el banc cobra un import que no es correspon amb els serveis prestats ni amb les seves despeses, cosa que ha de justificar.
Honoraris immobiliaris
En molts casos, algunes agències immobiliàries ofereixen un servei pel qual busquen l’habitatge per als seus clients i cobren per això. És el que es coneix com a personal shopper immobiliari.
Com pagar les despeses de la compra d’un habitatge
El pagament de les despeses de la compra d’un habitatge varia segons si el comprador contracta o no els serveis d’una gestoria:
El paper de la gestoria en la compravenda d’un habitatge
Si el comprador contracta una gestoria, aquesta s’encarregarà de tots els tràmits i del pagament de les despeses. En aquest cas, el comprador haurà de fer una provisió de fons uns dies abans de la signatura de l’escriptura de compravenda. La gestoria utilitzarà aquest import per pagar els seus honoraris, així com les factures del notari, del registrador i d’Hisenda. Si sobra diners, la gestoria els retornarà al comprador. Si en falta, el comprador haurà de fer un nou ingrés.
Fer el pagament en una compravenda sense gestoria
Si el comprador decideix fer els tràmits pel seu compte, haurà de pagar les factures del notari i del registrador en la mateixa visita a la notaria.
Pel que fa als impostos, l’IVA i l’IGIC s’abonen al venedor, mentre que l’ITP i l’IAJD es paguen a la delegació d’Hisenda de la comunitat autònoma del comprador.
Quines són les despeses totals de la compra d’un habitatge?
El total de despeses i impostos associats a la compra d’un habitatge se situa al voltant del 10% i el 12% del preu de l’habitatge. L’import exacte depèn del valor de l’immoble i de la comunitat autònoma on es formalitza la compravenda.
Per exemple, si compres un habitatge de 200.000 euros a Madrid, això és el que hauries de pagar sumant totes les despeses: notaria, honoraris professionals i impostos. Cal recordar que algunes despeses, com les de notaria, oscil·len dins de diversos percentatges, de manera que les xifres poden ser aproximades:
Despesa – Habitatge nou / Habitatge de segona mà
- Notaria (entre el 0,2% i el 0,5%): 1.000 € / 1.000 €
- Registre (entre el 0,1% i el 0,25% sobre el preu de l’habitatge): 500 € / 500 €
- Gestoria (segons la gestoria): 300 € / 300 €
- IVA: 20.000 € / 0 €
- AJD (a Madrid el 2024 és del 0,75%): 1.500 € / 0 €
- ITP (a Madrid el 2024 és del 6%): 0 € / 12.000 €
- TOTAL: 23.300 € / 13.800 €
El nou valor fiscal dels habitatges
Des de l’1 de gener de 2022 està en vigor el nou valor de referència del Cadastre. Aquest valor és la base imposable d’impostos tan rellevants com l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP). És a dir, és clau per determinar quins tributs s’han de pagar en la compra d’un habitatge.
Aquest canvi es va incloure a la Llei 11/2021 de mesures de prevenció i lluita contra el frau, aprovada el juliol de 2021, tot i que la seva aplicació es va ajornar fins al 2022. Amb la modificació, la base imposable ha deixat de ser el “valor real” i ha passat a ser el “valor de mercat”, determinat pel valor de referència del Cadastre.
Dit d’una altra manera: en el cas d’immobles adquirits a partir de l’1 de gener de 2022, els contribuents han de declarar segons el valor de referència del Cadastre, ja que es presumeix que és el de mercat, independentment del valor pel qual s’escripturi. No obstant això, si el valor escripturat és superior al valor de referència, aquest serà la base imposable dels impostos aplicables segons el cas —ITP en la compra d’habitatges usats o Impost sobre Successions i Donacions en herències i donacions—. Tributar per sota del que marca la normativa pot comportar inspeccions d’Hisenda i fins i tot un expedient sancionador.
Si el contribuent considera que el valor de referència no s’ajusta al valor de mercat, ha de recórrer i acreditar-ho davant l’Administració. Per tant, la càrrega de la prova recau en el ciutadà, que pot aportar taxacions de l’immoble, fotografies o una acta notarial que justifiqui l’estat real de l’habitatge.
L’entrada en vigor d’aquest canvi va generar incertesa, sobretot perquè no tots els immobles tenen assignat aquest valor de referència. En aquests casos, i com que els contribuents només estan obligats a tributar pel “valor de mercat”, poden basar-se en el valor escripturat, i serà Hisenda qui haurà de demostrar que aquest no es correspon amb el valor de mercat si no està d’acord amb el declarat pel contribuent.