Desde el pasado 1 de enero de este año quien compre una vivienda usada debe tributar en el ITP conforme al nuevo valor de referencia de Catastro y no conforme al valor real de compra del inmueble, es decir, por un valor mayor en la mayoría de las ocasiones. Sin embargo, los contribuyentes que adquieran una casa okupada o una vivienda de protección oficial podrían estar exentos de tributar por este nuevo valor impuesto por el Ministerio de Hacienda en algunos casos.

La llegada del nuevo valor de referencia de Catastro ha supuesto un auténtico quebradero de cabeza para los compradores de viviendas de segunda mano. Y es que a partir de ahora están obligados a tributar en el ITP por el valor de referencia, y no por el valor por el que hayan adquirido el inmueble tanto tras la compra de un inmueble okupado como de una VPO.

En concreto, la Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, no hace excepciones y obliga a los compradores de una vivienda de protección oficial a someterse al valor de referencia de Catastro, mediante resolución V0298-22, de 17 de febrero, pese a que el valor ya está limitado oficialmente. En dicha resolución, el órgano directivo afirma que “presuponiendo la vigencia del régimen de vivienda protegida que le sea aplicable, la vivienda a que alude el consultante no deberá tener un valor de referencia superior al precio máximo de venta fijado administrativamente, ya que este sería su valor de mercado y el valor de referencia no puede superar el valor de mercado."

No obstante, Tributos en esta misma resolución señala que en caso de que el valor de referencia de Catastro fuera superior al precio máximo de venta fijado por la Administración, el comprador podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación tal y como establece el artículo 10 de la ley que regula el ITP.

Qué pasa cuando la vivienda comprada no tiene un valor de referencia asignado

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que es posible que la vivienda comprada con okupas o de protección oficial no cuente con un valor asignado por Catastro. En este caso, “el contribuyente está de enhorabuena”, añade el fiscalista.

En el caso del inmueble de protección oficial, los Tribunales consideran que, si se tributa por el valor máximo fijado administrativamente, no podría iniciarse una comprobación de valores. Un ejemplo de ello es la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 21-9-2016 (recurso 15598/2015), citada en la web de Tottributs.

En concreto, afirma el TSJ gallego que “la innecesariedad de comprobación de valores de estas viviendas -cuando el valor declarado coincida con el oficialmente fijado para su venta- ya que estando afectadas estas viviendas de unas limitaciones respecto de su venta, arrendamiento y uso, que influyen en su precio real, para alterar el precio máximo de venta sería necesario eliminar estas limitaciones, las cuales mientras subsistan influyen tanto en el precio de mercado como en el valor intrínseco del bien, por lo que tales viviendas entran en el mercado inmobiliario en condiciones de inferioridad respecto de las de renta libre, por lo que quien adquiere una Vivienda de estas características adquiere un bien siempre de menor valor que el que tendría de no habérsele atribuido esta naturaleza, lo que debe traducirse en que dicha minoración tenga su reflejo en un menor valor a efectos tributario".

En el caso de inmuebles ocupados, el comprador sí podría recibir una comprobación de valores. Y, frente a dicha comprobación, podrá oponerse atacando el propio método de comprobación utilizado por la Administración. “Hay que recordar que el dictamen de peritos o la tasación hipotecaria son los métodos más utilizados, y se anulan frecuentemente en Tribunales”, sostiene Salcedo.

Además, el comprador de una vivienda okupada también podrá alegar la reducción del valor que supone la ocupación ilegal de la casa, tal y como avaló la propia Dirección General de Tributos en la resolución V2716-20, de 4 de septiembre. En relación con esta cuestión, Francisco Jiménez, de AECONOMI, señala que “es una realidad innegable que los inmuebles ocupados ilegalmente se comercializan y venden a precios muy inferiores a los inmuebles libres, no solo por el menoscabo en el derecho de propiedad que supone la imposibilidad de hacer uso del inmueble y el coste económico que puede tener el procedimiento de desocupación sino, especialmente, por la incertidumbre sobre el estado en el que se va a poder recuperar el inmueble.”

Francisco Jiménez aclara que ya hay una norma que estima la diferencia en valor en inmuebles ocupados: en el Real Decreto 1020/93, se establece que las viviendas de renta antigua sufrirán un 30% de reducción del valor catastral. El experto señala que en caso de la ocupación ilegal se debería partir al menos de una reducción similar a esta, en cuanto al análisis del valor fiscal o valor real de los inmuebles.

Las vías para comprar una vivienda okupada o VPO sin tributar por el valor de referencia catastral

En una resolución reciente del pasado 10 de noviembre de 2021, la Dirección General del Catastro enumeró las situaciones en las que no se podrá aplicar el valor de referencia de un bien inmueble:

• Cuando se trate de inmuebles con un precio de venta limitado por la Administración, como es el caso de la VPO.
• Cuando se trate de viviendas okupadas y que esto impida la libre disposición de la propiedad por parte del propietario.

Desde AECONOMI recuerdan que “la resolución de 10-11-2021 parece hacer referencia a la norma técnica de cálculo, por lo que sorprende que el ámbito de aplicación del valor de referencia de Catastro, y sus excepciones, no se hayan incluido en la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude, sino que estén en dicha resolución”. Se trata, por ello, de una excepción a la regla general, que ha pasado bastante desapercibida.

Cómo actuar antes de comprar una VPO o una casa okupada

José María Salcedo asegura que es recomendable que antes de comprar la propiedad, se solicite a Catastro un certificado de inexistencia de valor de referencia. Así, se podrá acreditar, según el caso, la situación de ocupación, o la existencia de un régimen de protección oficial sobre la vivienda. También hay que invocar la resolución de 10-11-2021 antes citada, y la improcedencia de que el inmueble tenga asignado un valor de referencia.

No obstante, desde Ático Jurídico recuerdan que la obtención de este certificado podría resultar más sencillo en el caso de que lo que se vaya a adquirir sea una vivienda de protección oficial, en lugar de una vivienda ocupada.

En AECONOMI son de la misma opinión, considerando que “Catastro no puede fijar condiciones transitorias dentro de sus datos catastrales porque le obligaría a estar constantemente verificando que se mantiene dicha condición. Por ello, como el certificado de valor de referencia siempre se emite con fecha de efectos igual o anterior a la fecha actual y cualquier trámite de este tipo no es inmediato no se podría emitir un certificado de inexistencia de valor de referencia en el mismo día de la fecha de efecto.”

Pero ello no quita que dicha circunstancia se pueda acreditar más adelante, al impugnar el valor de referencia, como explicamos en el apartado siguiente.

En el caso de que se pida el certificado de inexistencia de valor de referencia para la adquisición de una vivienda de protección oficial, José María Salcedo considera que “aunque en este caso, Catastro podría escudarse en la posibilidad de que la vivienda pudiera estar ya descalificada cuando se vaya a adquirir, como pretexto para no emitir un certificado de inexistencia de valor de referencia, lo cierto es que, mientras no conste oficialmente la descalificación de la vivienda de protección oficial tras la tramitación administrativa correspondiente, la condición de vivienda de protección oficial con un precio de venta limitado, sería una circunstancia fácilmente acreditable, que sí permitiría la solicitud y obtención de un certificado de inexistencia de valor de referencia con carácter previo a la adquisición del inmueble.”

Qué hacer tras comprar la VPO o una casa okupada

El socio de Ático Jurídico aconseja que una vez comprado el inmueble y tributado en función del valor de referencia en el ITP, el comprador podrá usar igualmente la resolución de Catastro para desvirtuar el valor de referencia. “El contribuyente deberá demostrar, según el caso, la ocupación del inmueble, o el carácter de vivienda de protección oficial, con un valor limitado administrativamente. Y consideramos que será necesario que Catastro justifique, por qué estos inmuebles tienen asignado un valor de referencia, a pesar de estar entre los que, según la resolución de 10-11-2021, pueden no tenerlo”, añade.