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appartamento Calafell

259.000 €
  • 00873-15
  • 3
  • 2
  • 91 mts
10.000 €
  • Referencia
    00964-15
  • Superficie
    10 mts

Garaje - Cunit (Cunit Diagonal)

15.000 €
  • Referencia
    00966-15
  • Superficie
    25 mts

Garaje - Calafell (L Estany)

15.000 €
  • Referencia
    00960-15
  • Superficie
    11 mts

Garaje - Segur de Calafell (Segur playa)

18.000 €
  • Referencia
    00958-15
  • Superficie
    mts

Garaje - Calafell (La Platja de Calafell)

35.000 €
  • Referencia
    00918-15
  • Superficie
    mts

Terreno - Castellet i la Gornal (Valldemar)

95.000 €
  • Referencia
    00795-15
  • Habitaciones
    2
  • Baños
    1
  • Superficie
    56 mts

Piano terra - Segur de Calafell (Segur playa)

115.000 €
  • Referencia
    00741-15
  • Superficie
    mts

Terreno - Calafell (Ciutat Jardi Bonanova)

149.000 €
  • Referencia
    00959-15
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    88 mts

appartamento - Segur de Calafell (Segur playa)

149.000 €
  • Referencia
    00962-15
  • Habitaciones
    4
  • Baños
    2
  • Superficie
    85 mts

attico - Cunit (Cunit Diagonal)

160.000 €
  • Referencia
    00831-15
  • Superficie
    mts

Terreno - Segur de Calafell (Centro)

179.900 €
  • Referencia
    00830-15
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    87 mts

appartamento - Segur de Calafell (Segur playa)

193.000 €
  • Referencia
    00860-15
  • Habitaciones
    5
  • Baños
    2
  • Superficie
    220 mts

Villa - Calafell (Calafell Park)

219.000 €
  • Referencia
    00888-15
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    97 mts

appartamento - Calafell (La Platja de Calafell)

249.000 €
  • Referencia
    00963-15
  • Habitaciones
    4
  • Baños
    3
  • Superficie
    122 mts

Casa a schiera - Calafell (Residencial)

259.000 €
  • Referencia
    00873-15
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    91 mts

appartamento - Calafell (L Estany)

549.000 €
  • Referencia
    00957-15
  • Habitaciones
    4
  • Baños
    4
  • Superficie
    159 mts

appartamento - Calafell (La Platja de Calafell)

8.990 € - 50 €/mese
  • Referencia
    00843-15
  • Superficie
    14 mts

Garaje - Segur de Calafell (Segur playa)

600 €/mese
  • Referencia
    00934-15
  • Habitaciones
    2
  • Baños
    1
  • Superficie
    68 mts

appartamento - El Vendrell (Sector sanatori)

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Veraneamos en Calafell y alquilamos el apartamento con Dani, muy buen trato, excelente y siempre muy atento.
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Muy profesionales y con una gran capacidad para saber lo que el cliente quiere y necesita. Los recomiendo al 100x100.
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Aperto
2021-07-15
La pandemia dispara las viviendas heredadas a máximos: quien herede se libra del cambio fiscal de 2022 La Ley antifraude fiscal publicada en el BOE trae un cambio en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones a partir de 2022 a pandemia sanitaria ha sido un revulsivo para las herencias de viviendas, que se han disparado en los últimos meses como consecuencia de los miles de fallecimientos por covid-19. El crecimiento ha sido tan fuerte que la inscripción en los Registros de la Propiedad de las viviendas heredadas ha batido récord. Según el INE, entre enero y mayo se han contabilizado 85.186 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencias en el conjunto de España, lo que arroja una media de 564 al día. Se trata de la cifra más alta registrada de la serie histórica que empezó en 2007. Solo en mayo, el último dato disponible, se han heredado 17.810 inmuebles, la segunda cifra mensual más alta de la historia, solo superada por los más de 19.400 heredados el pasado mes de marzo. Y estas cifras solo incluyen las herencias de viviendas aceptadas, por lo que deja fuera las renuncias que se producen por motivos como que la deuda que conlleva la herencia es superior a todos los bienes y derechos del fallecido. Dónde hay más herencias de viviendas  Los datos que maneja el organismo de estadísticas, y que se nutren de los registradores, sitúan a Cataluña como la región donde se han producido más herencias de viviendas en los cinco primeros meses del año, con casi 15.000. Le siguen de cerca Andalucía (13.902), Madrid y (11.176), Comunidad Valenciana (11.115) y, a distancia, Castilla y León (5.324) y País Vasco (4.223). La Rioja es la única comunidad donde se han heredado menos de 1.000 viviendas en los cinco primeros meses del año, mientras que las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla cierran el ranking nacional con menos de un centenar de transmisiones de este tipo entre enero y mayo.Dónde se tramitan y cuánto tiempo se tarda en heredar La mayor parte del trámite de una herencia se desarrolla en una notaría, normalmente previo paso por un despacho de abogados o una gestoría. También hay algunas empresas del sector inmobiliario y agencias que se encargan de todo el proceso de herencia de una vivienda, así como su posterior comercialización cuando los herederos quieren vender el patrimonio heredado. Se trata de una fórmula que permite ahorrar tiempo y dinero. El tiempo que se tarda en realizar el procedimiento para adquirir una vivienda es relativo, ya puede llevar pocos meses o incluso años, en función de dos factores fundamentales: la tenencia o no de un testamento y el consenso entre los herederos. Este último, es complejo, pues según un estudio de la OCU de 2020, un 17% de españoles reconoce haber tenido problemas de disputas sobre la herencia. Y es que son muchos los que pueden acarrear a las herederos. Uno de los conflictos más frecuentes es que parte de los herederos quieran vender la casa, mientras que otra se incline por venderlo. Para poder traspasar la casa es necesario que todos estén de acuerdo o bien buscar una alternativa, como por ejemplo comprar la parte correspondiente o acudir a la vía judicial. La clave es la negociación para evitar la subasta pública de la propiedad. Los impuestos y gastos de una herencia Al margen de los problemas que puedan surgir entre los herederos, conviene tener presentes los impuestos y los gastos a afrontar al heredar una vivienda. El principal tributo es el Impuesto de Sucesiones. Como explica la red, se trata de un impuesto para la transmisión de bienes y derechos entre las personas físicas que no tiene una cuantía fija. Depende de cuánto se hereda, con un gravamen que va del 7,6% al 34%, con bonificaciones según cada comunidad. Las cuantías más altas se registran en Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana; mientras que al otro lado de la tabla se encuentran Comunidad de Madrid, Galicia, Cantabria y Andalucía. En Madrid, por ejemplo, hay una bonificación del 99% del impuesto en caso de los familiares directos (cónyuges, hijos, nietos, adoptados, adoptantes, padres, abuelos…) Para el abono del impuesto de sucesiones los herederos tienen un margen de seis meses desde el momento del fallecimiento, prorrogables por el mismo tiempo y un coste adicional. Actualmente, ante los problemas generados para heredar durante el covid-19, algunas comunidades han ampliado esta prórroga para facilitar esta tramitación. Otro tributo a tener en cuenta es la plusvalía municipal, que se abona siempre que hay un cambio de titularidad de un inmueble.  Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión y que tiene en cuenta su valor catastral. Se paga en el ayuntamiento de la localidad donde esté situada la vivienda, con un plazo de seis meses para su desembolso, y hay sanciones por impago, que pueden ir desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante, en función de la gravedad de la infracción.  A este impuesto hay que sumar algunos gastos adicionales que deben asumir los herederos, como por ejemplo la notaría, los gastos fiscales o el Registro de la Propiedad. En caso de ser varios herederos, el porcentaje de gasto que asume cada uno dependerá del reparto de la herencia indicado en el testamento y del acuerdo al que lleguen los mismos. También estará determinado por el grado de parentesco con el fallecido y con posibles reducciones de estos costes, que también varían en función de cada comunidad autónoma.  Por otro lado, y al igual que cualquier otra propiedad, una vivienda heredada conlleva gastos como el pago de seguros, la comunidad, el IBI...  El cambio impositivo que llegará en 2022 Todas las transmisiones de la propiedad que se están llevando a cabo este año se librarán de un cambio fiscal que entrará en vigor el próximo mes de enero. El BOE ha publicado el texto definitivo de la Ley antifraude fiscal, una normativa que cambia por completo la forma de cálculo del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD), el tributo que pagan los contribuyentes que heredan un inmueble. Y es que el heredero seguirá pagando impuestos por el valor neto de la vivienda heredada. Pero, en el caso de los inmuebles, se considerará que el valor de referencia será el aprobado por la Dirección General del Catastro. Este nuevo valor se aprobará en diciembre de cada año, por lo que, previsiblemente, entrará en vigor en enero de 2022, con lo que afectará a todas las herencias que se produzcan a partir de esta fecha, pues no tiene carácter retroactivo. Este cambio en la valoración de inmuebles está contemplado en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal que ha sida publicada en el BOE. ¿Qué supone esta modificación? Este valor de mercado será calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que, según recuerda José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Este nuevo valor afectará no sólo al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD), sino también al ITP, el impuesto que se paga al comprar una vivienda usada. Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado para saber si el contribuyente ha tributado por el valor correcto, sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por Catastro. Castilla-La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia.  En caso de que el contribuyente no esté de acuerdo con este nuevo valor de referencia, deberá demostrar su desacierto. La carga de la prueba, por tanto, recaerá en el contribuyente, que deberá demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado. A diferencia de lo que ocurría hasta ahora ya que era la Administración la obligada a probar que el valor por el que había tributado el contribuyente no era el valor real del inmueble.  De qué manera afecta al heredero de una vivienda Cuando se hereda una vivienda o inmuebles el heredero debe pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que es un impuesto autonómico progresivo, lo que significa que cuanto mayor sea la valoración de la casa que heredamos, mayor será el importe de lo que tengamos que pagar. Y la base imponible de este tributo será el valor de mercado. y sobre ese valor es sobre el que se aplica la escala del impuesto que oscila entre un 7,65% y un 34%, aunque depende de la comunidad autónoma, ya que cada una tiene su propia escala.  En el caso de inmuebles, la nueva ley establece que ese valor de mercado será el de referencia de Catastro a partir de enero de 2022. En muchas ocasiones, la Hacienda autonómica comprueba el valor de la vivienda heredada porque considera que el heredero ha pagado menos impuestos de lo que le corresponde. Es lo que se llama una comprobación de valores. Y aquí es donde entra en juego el nuevo valor de referencia. Que la hacienda autonómica exija al heredero de una vivienda o al comprador de una casa barata un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) o por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es algo ya recurrente. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado. A esta reclamación del “impuesto extra” se la conoce como “liquidación complementaria por comprobación de valores" y viene, además, acompañada de los correspondientes intereses de demora. La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa heredada o vendida es superior al precio al que se escrituró, según los valores que manejan las administraciones autonómicas. O el valor de referencia, cuando éste entre en vigor en enero de 2022. Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración. ¿Y cómo van a determinar las CCAA el valor de una casa? A partir de enero de 2022 lo harán mediante el nuevo valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro para motivar sus comprobaciones de valores. Así, el socio de Ático Jurídico recuerda que la administración no estará obligada a enviar a un perito a que haga una visita a la vivienda heredada, donada o vendida, con lo que al contribuyente que haga reformas sustanciales en su casa para revalorizarla antes de venderla o que haya heredado una vivienda totalmente reformada se le castigará considerando que vale lo mismo que una de la misma zona sin reformar. No obstante, hasta la fecha, Catastro no ha aprobado todavía dicho valor de referencia. La nueva ley prevé esta posibilidad, declarando que “Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado”. En definitiva, una vez entrado en vigor el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes deberán declarar conforme a dicho valor, porque así lo exige la Ley. Cómo actuar hasta que entre en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro José María Salcedo, de Ático Jurídico, afirma que hasta que entre en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro, la previsión legal queda incompleta. Porque la norma prevé que, en el caso de inmuebles, la base imponible será dicho valor de referencia. Y éste, durante todo este año, aún no va a estar vigente. En defecto de dicho valor de referencia, la Administración deberá acudir a la mayor de estas dos magnitudes: el valor declarado por los interesados, o el valor de mercado. Por tanto, considera Salcedo que lo previsible es que las comprobaciones de valores realizadas este año, una vez que ya ha entrado en vigor la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, deberán determinar, para cada inmueble, cuál es su valor de mercado. Y ello, sin poder aplicar la presunción legal de que dicho valor de mercado se corresponde con el valor de referencia de Catastro, aún no vigente. Por ello, el socio de Ático Jurídico considera que, durante este 2021, las valoraciones tendrán que hacerse como hasta ahora. Es decir, utilizando cualquiera de los medios previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Y podrán ser impugnadas por los contribuyentes, como hasta ahora. Es decir, alegando que los métodos utilizados no son adecuados para obtener el valor de mercado del inmueble. Y criticando, según el caso, la falta de visita del perito al inmueble (dictamen de peritos), o la utilización de un medio como el de tasación hipotecaria, denostado por varios Tribunales Superiores de Justicia. En definitiva, José María Salcedo considera que el retraso de Catastro en aprobar su valor de referencia nos dará una ligera tregua, antes de la batalla que se prepara contra las nuevas comprobaciones de valores, una vez ya sea aplicable el valor de referencia.
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2021-06-09
El Consejo de Ministros ha dado luz verde el decreto que regula la compensación que recibirán los propietarios de viviendas, incluidos los grandes tenedores, que se vean afectados por la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Dicha indemnización podrá solicitarse si los servicios sociales no han podido encontrar una alternativa para estas personas en situación de vulnerabilidad y cuando se produzca una pérdida de ingresos para el arrendador. “El decreto establece las medidas y el procedimiento para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 para hacer frente a dichas indemnizaciones dentro de su ámbito territorial”, ha explicado el ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos. El decreto antidesahucios de diciembre de 2020 ya estableció que los propietarios de viviendas tendrían derecho a solicitar una compensación por el perjuicio ocasionado por la suspensión del desahucio de la persona o personas vulnerables, si una vez transcurridos los tres meses que tiene la Administración para ofrecer a esa familia una solución habitacional, y cuando se produzca una pérdida para el propietario porque el inmueble estuviera alquilado o puesto para la venta o el alquiler. El propietario tiene derecho a recibir una indemnización equivalente al precio del alquiler de la zona en la que se encuentre el inmueble, según establece el Índice de Precios de Vivienda del Ministerio, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre la suspensión del desahucio y su levantamiento.. “Si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes”, aclara en texto del real decreto aprobado en diciembre de 2020. La solicitud de compensación podrá presentarse por el arrendador, debiendo formular una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados anteriormente. La última prórroga del decreto antidesahucios hasta el 9 de agosto extendió por tres meses más el plazo para presentar la solicitud de compensación, con lo que éste termina el próximo 9 de septiembre. "Con este decreto venimos a conjugar la necesidad de atender las situaciones de emergencia social y sanitaria que se han producido en esta pandemia con el respeto a la seguridad jurídica de los propietarios y arrendadores", ha subrayado José Luis Ábalos. Siguen excluidos de la suspensión de desahucios los casos en los que la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario, cuando es un inmueble cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada y cuando la entrada o permanencia se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas. También cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas, cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante y en los casos en que la entrada en el inmueble se haya producido después de la entrada en vigor de la medida.
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2021-05-04
Una de las dudas más frecuentes de quienes tienen una casa alquilada es si pueden venderla mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento. Y la respuesta es que sí, ya que no existe una limitación legal que lo impida. De hecho, la venta de la finca arrendada se encuentra regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 14, que fue redactado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Sin embargo, hay varios factores a tener en cuenta para poder llevar a cabo la operación con éxito y evitar problemas futuros. En líneas generales, los expertos consultados por idealista/news insisten en la necesidad de que el propietario comunique tanto al inquilino como al potencial comprador su intención de vender el inmueble, así como en la importancia de la negociación y dejar todos los acuerdos por escrito. Además, ofrecen unos consejos prácticos para cada parte implicada en una operación de estas características. Según explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, “alquilar una vivienda supone ventajas muy claras, pero también alguna desventaja. Una de ellas es que la vivienda sigue siendo nuestra, pero perdemos nuestro derecho de uso por un tiempo determinado. Esto supone que, si deseamos vender nuestra vivienda libre de arrendatarios, pero está alquilada y el contrato está en vigor, será necesario lograr que el inquilino renuncie a este derecho de uso que le confiere el contrato que ha firmado. Normalmente, esto se consigue llegando a un acuerdo entre ambas partes que en la práctica solo se alcanza con una indemnización. De esta forma, quedaremos libres de las obligaciones contraídas”. Pero hay que tener en cuenta que el contrato de arrendamiento puede incluir el famoso derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario. Este derecho marcaría todo el proceso de compraventa, ya que obliga al propietario a comunicar al inquilino sus planes de traspasar el inmueble en el que reside y le da preferencia para comprarlo respecto a los demás interesados. Como recuerda Arantxa Goenaga, abogada especializada en Derecho Inmobiliario y socia de Círculo Legal Barcelona, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé el mecanismo del derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto). Y, “salvo que en el contrato de alquiler conste expresamente la renuncia a estos derechos, como sucede en la mayoría de los casos, el vendedor (propietario) deberá comunicar de forma fehaciente las condiciones esenciales de la venta al arrendatario y éste puede ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales. Si no se le ha comunicado esta intención de venta o se ha hecho por unas condiciones inferiores a las que se le habían trasladado tendrá derecho a ejercitar el derecho de retracto también en el plazo de 30 días naturales”, sostiene. Es decir, este derecho supone que el propietario debe dar al arrendatario la opción preferente de compra, incluso si el contrato está a punto de acabar. “Esa decisión debe hacerse mediante comunicación escrita en la que se le informa del precio y las condiciones, y el inquilino tiene 30 días para tomar una decisión”, añaden desde Foro Consultores. De hecho, es vital que se cumpla ese paso, ya que, insisten desde Foro Consultores, “si el propietario no actuase de buena fe y vende la vivienda sin comunicarlo, y el contrato incluye el derecho de retracto, el inquilino puede adquirir el inmueble por el mismo precio y anular la compraventa anterior, con todo lo que ello conlleva”. ¿Y qué sucede si el arrendatario quiere permanecer en la vivienda, pero no está interesado en comprarla? En ese caso, recalca el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, el propietario puede vender libremente la vivienda y “el contrato de alquiler quedará subrogado al nuevo propietario hasta que el contrato llegue a su final pactado”. Como recuerda José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), desde que se modificó la LAU en 2019, “el nuevo comprador de la vivienda está obligado a respetar al inquilino que la habita, teniendo que respetarle por el tiempo de duración que le quede por cumplir. Antes de esta fecha, si el comprador era de buena fe, una vez realizada la compra podía desalojar al inquilino sin tener que respetar el tiempo de contrato que le quedara por cumplir”. Recordemos que, desde hace dos años, la duración de los contratos de alquiler es de cinco años si el arrendador es una persona física (un particular) y de siete años si se trata de una persona jurídica (esto es, una empresa), salvo que las partes pacten otra duración. Las excepciones a tener en cuenta Además de que el derecho de adquisición preferente debe estar recogido en el contrato, la socia de Círculo Legal Barcelona recuerda que “el inquilino no tendrá estos derechos cuando el vendedor sea propietario de todo el edificio o de varias viviendas y locales del mismo y lo venda conjuntamente ni tampoco cuando todo el edificio, aunque pertenezca a varios propietarios, se venda a un mismo comprador”. Otra de las situaciones extraordinarias es la que pone sobre la mesa el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, quien recalca la importancia de la fecha de celebración del contrato para ver la legislación aplicable, porque “en alguna legislación anterior a la actual, la renuncia al derecho de adquisición preferente se consideraba irrenunciable, con lo cual este pacto de renuncia no tendría ninguna validez”. Por tanto, obligaría a las partes a negociar. Y, por último, Montserrat Junyent, responsable de asesoría jurídica de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña y del COAPI de Barcelona, expone otro caso atípico. “Si el contrato de alquiler se rige por la Ley de 1964 y está sujeto a prórroga forzosa, el inquilino tiene siempre el derecho de adquisición preferente de manera que deberá tener en cuenta que, si bien el precio de venta es libre, el arrendatario, en caso de que no opte por la compra de la vivienda, podrá instar la impugnación judicial de la misma si el precio supera el de capitalización de la renta. La venta no quedará afectada, únicamente las opciones del adquirente a disponer de la vivienda por necesidad”. Consejos para vendedor, inquilino y comprador Los expertos también repasan algunos consejos prácticos para las tres partes indicadas en una operación de estas características. Estos son los más destacados para cada interviniente: Consejos para el vendedor El primer consejo que dan los expertos a los propietarios que quieran vender una vivienda alquilada es repasar el contrato de arrendamiento, para saber si incluye o no el derecho de adquisición preferente y qué se ha pactado en referencia a una potencial venta del inmueble. El siguiente paso sería informar al potencial comprador la existencia del contrato de arrendamiento. Como explica Arantxa Goenaga, “tras tener un conocimiento claro de lo que consta en el contrato deberá comunicarlo por escrito al futuro comprador y así podrá demostrar que le ha informado de todas las condiciones del inmueble”. Una vez que tome la decisión de vender, el propietario debe informar al arrendatario. La ley de Arrendamientos Urbanos también establece que el vendedor en la escritura de compraventa deberá acreditar que ha comunicado al arrendatario esta venta de conformidad con lo que establece la ley o en el caso de que no esté alquilada deberá manifestarlo expresamente. Son requisitos necesarios para que se inscriba la venta en el Registro de la Propiedad”, recalca la letrada. No obstante, aclara que no es necesario “transmitirle todo lo que haga, pero sí debe comunicarle lo esencial para que no haya problemas y sobre todo por si es necesario pactar con él un día de visita para enseñar el inmueble”. En este punto, el consejo de los expertos es intentar negociar con el inquilino para realizar las visitas y pactar un acceso razonable. Consejos para el comprador Según Foro Consultores, el comprador “debe saber que compra con inquilino, y si bien eso le permite obtener una renta inmediata, también debe cumplir las normas marcadas en el contrato. Y obviamente no puede entrar a vivir en esa casa”. Otro punto importante que señala es que, como el inquilino no lo ha elegido él, “es el momento de analizar el tipo de inquilino para evitar impagos o problemas posteriores”. En esa misma línea, la socia de Círculo Legal Barcelona recalca que “el comprador de un inmueble alquilado debe tener un conocimiento exacto del contrato de arrendamiento, así como de cómo ha transcurrido esta relación arrendaticia”. Por ejemplo, si es anterior a ese contrato o si el inquilino respeta los plazos pactados de pago y el resto de las condiciones firmadas. Además, añade que para el comprador también es fundamental conocer, además del contrato de arrendamiento, “si reside en el inmueble alguna persona que no consta en el arrendamiento o bien si existe algún pacto distinto a los que constan en el contrato. Saber si se cumple el pago de la renta en el periodo establecido, si se han aplicado los incrementos de IPC, quien paga el IBI y la comunidad de propietarios, cuáles son los pactos sobre las pequeñas reparaciones y si el arrendatario tiene suscrita una póliza de seguros. Y, en general, que el contrato se encuentre declarado en el organismo correspondiente que cada comunidad autónoma tiene establecido (como la Agencia de Vivienda Social en Madrid o el INCASOL en Cataluña) y se encuentre inscrito en el registro y depositada la fianza”. Consejos para el inquilino La Agencia Negociadora del Alquiler da un consejo a los inquilinos, aunque también es válido para el comprador de la vivienda. En su opinión, ambos deben “comprobar lo que regula el contrato de arrendamiento en cuanto a que el arrendador pueda recuperar la vivienda en caso de necesidad, porque el comprador, que es el nuevo arrendador, se subrogaría en todo lo indicado en el contrato para este supuesto. Por ello el inquilino debería cerciorarse de la veracidad de la causa de necesidad alegada por el nuevo arrendador, si este fuera el caso”. La importancia de dejar todo por escrito El consejo general que dan los expertos a los intervinientes en una operación de este tipo es la importancia de que todo quede muy claro y por escrito, con el fin de evitar problemas futuros. “Siempre es recomendable que todo esté recogido y estipulado en el contrato, e incluso, según el Colegio de Registradores, que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que no es obligatorio, pero sí tiene ventajas”, recalcan desde Foro Consultores. Una de ellas es que da mayor protección al inquilino. El arrendatario que inscribe su contrato de alquiler quedará protegido frente a posibles transmisiones de la finca por parte de su arrendador, puesto que el que adquiera la vivienda vendrá obligado a respetar el contrato de alquiler, según explica el blog Registradores de España. En esa misma línea, la socia de Círculo Legal Barcelona insiste en que “para evitar problemas tanto con el arrendatario como con el comprador lo mejor es que toda esta operación y comunicación de la misma conste por escrito”. Por último, la responsable de asesoría jurídica de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña y del COAPI de Barcelona también recomienda “recoger esta transmisión de la propiedad con un anexo al contrato de arrendamiento y comunicar dicha circunstancia al organismo competente de depósito de fianzas. Como el objeto de la fianza es garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento, ésta debe poder ser utilizada para el adquiriente para que, en su caso, pueda detraer de ésta lo que legalmente corresponda”.
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2021-04-24
Si has comprado una casa usada a muy buen precio, posiblemente Hacienda te exija pagar más por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y ¿cómo? Porque comprueba el valor de la vivienda comprada y si considera que vale más de lo que has pagado, entonces te tocará pagar más impuestos. Pero no todo está perdido: puedes plantar cara a la agencia tributaria y evitar pagar de más. Que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es algo ya recurrente. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado. A esta reclamación del “impuesto extra” se la conoce como “liquidación complementaria por comprobación de valores" y viene, además, acompañada de los correspondientes intereses de demora. La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa vendida o heredada es superior al precio al que se escrituró, según los valores que manejan las administraciones autonómicas. Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración. ¿Y cómo determinan las CCAA el valor de una casa? se acogen al artículo 57 de la Ley General Tributaria que establece siete métodos de comprobación de valores diferentes. Así, mediante dicha comprobación, las haciendas regionales revisan la valoración que el contribuyente ha realizado de un bien inmueble a la hora de tributar por su adquisición, tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD). José María Salcedo es socio del despacho Ático Jurídico, uno de los más activos a la hora de enfrentarse a la voracidad de Hacienda. Este experto recomienda cinco consejos para retar al fisco con éxito: 1. De qué manera plantar cara a la agencia tributaria El comprador de una vivienda de segunda mano puede recurrir la liquidación del impuesto o promover una Tasación Pericial Contradictoria (TPC). Salcedo recomienda la primera opción, la de interponer un recurso ante cualquier comprobación de valores porque la mayoría de las liquidaciones que se recurren se anulan por los Tribunales (ya sean los económico-administrativos como los judiciales). Con el recuso lo que consigue el contribuyente es anular la liquidación y, por tanto, la valoración realizada por la CCAA correspondiente porque considera que no se corresponde con el valor real que tiene la casa. En cuanto al resultado, con el recurso, si es estimado, el contribuyente no tiene que pagar ningún impuesto adicional al que pagó en su día por el ITP o por el impuesto de sucesiones y donaciones). Pero con la tasación pericial contradictoria, normalmente el contribuyente conseguirá una reducción de la deuda que exige la Administración. Para recurrir la liquidación hay que interponer una reclamación económico-administrativa contra la liquidación, que resolverá el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) que corresponda. El plazo para interponer dicho recurso es de un mes. En caso de que el TEAR desestime la reclamación hay que interponer un recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Autónoma. En dicho recurso el contribuyente puede aportar como prueba un informe pericial de parte, con el fin de acreditar que de la valoración administrativa no resulta el valor real del inmueble. 2. No hay que pagar la deuda tributaria El abogado recuerda que mientras se recurre, el contribuyente no tiene que pagar los impuestos de más que reclama el fisco. Y no hace falta aportar garantías, ¿cómo? reservándose el derecho a promover la tasación pericial contradictoria (TPC). El artículo 135.1 de la Ley General Tributaria (LGT) prevé que el comprador de una casa también puede “reservarse” el derecho a solicitar la tasación pericial contradictoria. Es decir, recurrir la liquidación, pero reservándose el derecho a solicitar la tasación pericial en el futuro. 3. ¿Es posible anular una comprobación de valores? Sí. De hecho, el Tribunal Supremo acaba de declarar obligatoria la visita del perito en las comprobaciones de valores, es decir, en las comprobaciones que hacen las haciendas autonómicas para saber si el precio de compra de una vivienda o que se ha heredado está en línea con las valoraciones que manejan y así pagar los impuestos correspondientes (ITP e Impuesto de Sucesiones) y no menos. Y este requisito casi nunca lo cumple la agencia tributaria… raro es que el perito acuda a una casa comprada o heredada. En una sentencia importante del pasado 21 de enero, el Supremo ha ratificado la obligatoriedad de tal visita, pese a que desde hace muchos años se viene exigiendo a la Administración que el perito visite la vivienda y así comprobar las características de la misma: antigüedad, estado de conservación calidades o materiales empleados.  Además, los tribunales están también anulando poco a poco uno de los métodos de comprobación de valores que emplean las diferentes CCAA y que, hasta ahora, era más difícil de combatir, como el de la “tasación hipotecaria”. 4. Qué pasa si Hacienda vuelve a liquidar el impuesto pese a haberse anulado El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) suele anular estas “segundas” comprobaciones de valores por falta de motivación y ordena la retroacción de actuaciones, es decir, que no haya que pagar de nuevo el ITP o el Impuesto de Sucesiones si se hereda una vivienda. Pero para que Hacienda vuelva a notificar la nueva liquidación, debe hacerlo en un plazo de seis meses desde que recibió la resolución del Tribunal. Y si no lo hace, el expediente caduca y no se habrá interrumpido la prescripción. Como hemos dicho, lo habitual es que la liquidación vuelva a ser anulada por falta de motivación. Después de esto, la Administración tributaria ya no puede iniciar una nueva comprobación de valores, es decir, no puede dictar una tercera liquidación, tal y como declaró el Tribunal Supremo el 29 de junio de 2009. 5. La comprobación de valores también afecta al vendedor José María Salcedo asegura que es habitual que la Agencia Tributaria pretenda hacer pagar IRPF al vendedor de la casa por considerar que su ganancia patrimonial ha sido mayor, según la comprobación de valores hecha al comprador. Esta posibilidad va a ser expresamente regulada en la nueva Ley de Lucha contra el fraude y que está aún pendiente de aprobación. En esta ley lo que se prevé es la notificación de la comprobación de valores al vendedor para que pueda recurrirla, pues hasta ahora el vendedor no tiene manera de conocer el dictamen de comprobación de valores. Por ejemplo, un contribuyente vende un piso por 100.000 euros y declara en su IRPF la ganancia patrimonial correspondiente (por diferente entre el valor de compra y el de venta). Y paralelamente, el comprador recibe una comprobación de valores que el vendedor desconoce. La Administración autonómica de turno considera que el inmueble no vale 100.000 euros, sino 180.000 euros. Y liquida el ITP correspondiente al comprador. El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Castilla y León ha dado la razón a un contribuyente (en un pleito que ha ganado Ático Jurídico): entiende que ha habido indefensión al vendedor, tras imponérsele una valoración realizada a un contribuyente distinto (el comprador). Y todo, sin darle siquiera oportunidad de examinar dicha valoración, para poder combatirla.
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