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pisu El Vendrell

99.000 €
  • 00954-15
  • 3
  • 1
  • 70 mts
95.000 €
  • Referencia
    00795-15
  • Habitaciones
    2
  • Baños
    1
  • Superficie
    56 mts

Beheko solairua - Segur de Calafell (Segur playa)

99.000 €
  • Referencia
    00954-15
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    1
  • Superficie
    70 mts

pisu - El Vendrell (Sector sanatori)

115.000 €
  • Referencia
    00741-15
  • Superficie
    mts

Orubea - Calafell (Ciutat Jardi Bonanova)

160.000 €
  • Referencia
    00831-15
  • Superficie
    mts

Orubea - Segur de Calafell (Centro)

193.000 €
  • Referencia
    00860-15
  • Habitaciones
    5
  • Baños
    2
  • Superficie
    220 mts

txaleta - Calafell (Calafell Park)

219.000 €
  • Referencia
    00838-15
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    1
  • Superficie
    95 mts

pisu - Calafell (El Mas Mel)

224.900 €
  • Referencia
    00836-15
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    115 mts

Beheko solairua - Calafell (L Estany)

239.000 €
  • Referencia
    00900-15
  • Habitaciones
    3
  • Baños
    2
  • Superficie
    127 mts

Beheko solairua - Calafell (L Estany)

549.000 €
  • Referencia
    00957-15
  • Habitaciones
    4
  • Baños
    4
  • Superficie
    159 mts

pisu - Calafell (La Platja de Calafell)

8.990 € - 50 €/hilabetea
  • Referencia
    00843-15
  • Superficie
    14 mts

garajea - Segur de Calafell (Segur playa)

18.000 € - 60 €/hilabetea
  • Referencia
    00958-15
  • Superficie
    26 mts

garajea - Calafell (La Platja de Calafell)

600 €/hilabetea
  • Referencia
    00934-15
  • Habitaciones
    2
  • Baños
    1
  • Superficie
    68 mts

pisu - El Vendrell (Sector sanatori)

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Veraneamos en Calafell y alquilamos el apartamento con Dani, muy buen trato, excelente y siempre muy atento.
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Profesionales que te hacen todo mucho más fácil. Me ha sorprendido la sinceridad y los conocimientos del sector.
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Urte asko daramatzan familiako negozioan (Finques Sant Telm) maizter eta erosleei zuzenduta, Sellerreko Agentea izatera iritsi da gaur egungo zati kaltetuena.
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Consuelo Duretto
Eroslearen agente
Munduan zehar bidaiatzen duen lan esperientzia, jendeen beharrak ulertzen ikasiko duzu, etxeko perfektua aurkituko duzu!
Lucella Gallego
Higiezinen agentea
Badakit etxebizitzaren aukeraketa ez dela erraza, nire esperientzia agente gisa bilatzen duzuna aurkituko dugu.
Paolo Bandera
KNOW US
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2021-05-04
Una de las dudas más frecuentes de quienes tienen una casa alquilada es si pueden venderla mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento. Y la respuesta es que sí, ya que no existe una limitación legal que lo impida. De hecho, la venta de la finca arrendada se encuentra regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 14, que fue redactado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Sin embargo, hay varios factores a tener en cuenta para poder llevar a cabo la operación con éxito y evitar problemas futuros. En líneas generales, los expertos consultados por idealista/news insisten en la necesidad de que el propietario comunique tanto al inquilino como al potencial comprador su intención de vender el inmueble, así como en la importancia de la negociación y dejar todos los acuerdos por escrito. Además, ofrecen unos consejos prácticos para cada parte implicada en una operación de estas características. Según explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, “alquilar una vivienda supone ventajas muy claras, pero también alguna desventaja. Una de ellas es que la vivienda sigue siendo nuestra, pero perdemos nuestro derecho de uso por un tiempo determinado. Esto supone que, si deseamos vender nuestra vivienda libre de arrendatarios, pero está alquilada y el contrato está en vigor, será necesario lograr que el inquilino renuncie a este derecho de uso que le confiere el contrato que ha firmado. Normalmente, esto se consigue llegando a un acuerdo entre ambas partes que en la práctica solo se alcanza con una indemnización. De esta forma, quedaremos libres de las obligaciones contraídas”. Pero hay que tener en cuenta que el contrato de arrendamiento puede incluir el famoso derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario. Este derecho marcaría todo el proceso de compraventa, ya que obliga al propietario a comunicar al inquilino sus planes de traspasar el inmueble en el que reside y le da preferencia para comprarlo respecto a los demás interesados. Como recuerda Arantxa Goenaga, abogada especializada en Derecho Inmobiliario y socia de Círculo Legal Barcelona, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé el mecanismo del derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto). Y, “salvo que en el contrato de alquiler conste expresamente la renuncia a estos derechos, como sucede en la mayoría de los casos, el vendedor (propietario) deberá comunicar de forma fehaciente las condiciones esenciales de la venta al arrendatario y éste puede ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales. Si no se le ha comunicado esta intención de venta o se ha hecho por unas condiciones inferiores a las que se le habían trasladado tendrá derecho a ejercitar el derecho de retracto también en el plazo de 30 días naturales”, sostiene. Es decir, este derecho supone que el propietario debe dar al arrendatario la opción preferente de compra, incluso si el contrato está a punto de acabar. “Esa decisión debe hacerse mediante comunicación escrita en la que se le informa del precio y las condiciones, y el inquilino tiene 30 días para tomar una decisión”, añaden desde Foro Consultores. De hecho, es vital que se cumpla ese paso, ya que, insisten desde Foro Consultores, “si el propietario no actuase de buena fe y vende la vivienda sin comunicarlo, y el contrato incluye el derecho de retracto, el inquilino puede adquirir el inmueble por el mismo precio y anular la compraventa anterior, con todo lo que ello conlleva”. ¿Y qué sucede si el arrendatario quiere permanecer en la vivienda, pero no está interesado en comprarla? En ese caso, recalca el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, el propietario puede vender libremente la vivienda y “el contrato de alquiler quedará subrogado al nuevo propietario hasta que el contrato llegue a su final pactado”. Como recuerda José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), desde que se modificó la LAU en 2019, “el nuevo comprador de la vivienda está obligado a respetar al inquilino que la habita, teniendo que respetarle por el tiempo de duración que le quede por cumplir. Antes de esta fecha, si el comprador era de buena fe, una vez realizada la compra podía desalojar al inquilino sin tener que respetar el tiempo de contrato que le quedara por cumplir”. Recordemos que, desde hace dos años, la duración de los contratos de alquiler es de cinco años si el arrendador es una persona física (un particular) y de siete años si se trata de una persona jurídica (esto es, una empresa), salvo que las partes pacten otra duración. Las excepciones a tener en cuenta Además de que el derecho de adquisición preferente debe estar recogido en el contrato, la socia de Círculo Legal Barcelona recuerda que “el inquilino no tendrá estos derechos cuando el vendedor sea propietario de todo el edificio o de varias viviendas y locales del mismo y lo venda conjuntamente ni tampoco cuando todo el edificio, aunque pertenezca a varios propietarios, se venda a un mismo comprador”. Otra de las situaciones extraordinarias es la que pone sobre la mesa el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, quien recalca la importancia de la fecha de celebración del contrato para ver la legislación aplicable, porque “en alguna legislación anterior a la actual, la renuncia al derecho de adquisición preferente se consideraba irrenunciable, con lo cual este pacto de renuncia no tendría ninguna validez”. Por tanto, obligaría a las partes a negociar. Y, por último, Montserrat Junyent, responsable de asesoría jurídica de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña y del COAPI de Barcelona, expone otro caso atípico. “Si el contrato de alquiler se rige por la Ley de 1964 y está sujeto a prórroga forzosa, el inquilino tiene siempre el derecho de adquisición preferente de manera que deberá tener en cuenta que, si bien el precio de venta es libre, el arrendatario, en caso de que no opte por la compra de la vivienda, podrá instar la impugnación judicial de la misma si el precio supera el de capitalización de la renta. La venta no quedará afectada, únicamente las opciones del adquirente a disponer de la vivienda por necesidad”. Consejos para vendedor, inquilino y comprador Los expertos también repasan algunos consejos prácticos para las tres partes indicadas en una operación de estas características. Estos son los más destacados para cada interviniente: Consejos para el vendedor El primer consejo que dan los expertos a los propietarios que quieran vender una vivienda alquilada es repasar el contrato de arrendamiento, para saber si incluye o no el derecho de adquisición preferente y qué se ha pactado en referencia a una potencial venta del inmueble. El siguiente paso sería informar al potencial comprador la existencia del contrato de arrendamiento. Como explica Arantxa Goenaga, “tras tener un conocimiento claro de lo que consta en el contrato deberá comunicarlo por escrito al futuro comprador y así podrá demostrar que le ha informado de todas las condiciones del inmueble”. Una vez que tome la decisión de vender, el propietario debe informar al arrendatario. La ley de Arrendamientos Urbanos también establece que el vendedor en la escritura de compraventa deberá acreditar que ha comunicado al arrendatario esta venta de conformidad con lo que establece la ley o en el caso de que no esté alquilada deberá manifestarlo expresamente. Son requisitos necesarios para que se inscriba la venta en el Registro de la Propiedad”, recalca la letrada. No obstante, aclara que no es necesario “transmitirle todo lo que haga, pero sí debe comunicarle lo esencial para que no haya problemas y sobre todo por si es necesario pactar con él un día de visita para enseñar el inmueble”. En este punto, el consejo de los expertos es intentar negociar con el inquilino para realizar las visitas y pactar un acceso razonable. Consejos para el comprador Según Foro Consultores, el comprador “debe saber que compra con inquilino, y si bien eso le permite obtener una renta inmediata, también debe cumplir las normas marcadas en el contrato. Y obviamente no puede entrar a vivir en esa casa”. Otro punto importante que señala es que, como el inquilino no lo ha elegido él, “es el momento de analizar el tipo de inquilino para evitar impagos o problemas posteriores”. En esa misma línea, la socia de Círculo Legal Barcelona recalca que “el comprador de un inmueble alquilado debe tener un conocimiento exacto del contrato de arrendamiento, así como de cómo ha transcurrido esta relación arrendaticia”. Por ejemplo, si es anterior a ese contrato o si el inquilino respeta los plazos pactados de pago y el resto de las condiciones firmadas. Además, añade que para el comprador también es fundamental conocer, además del contrato de arrendamiento, “si reside en el inmueble alguna persona que no consta en el arrendamiento o bien si existe algún pacto distinto a los que constan en el contrato. Saber si se cumple el pago de la renta en el periodo establecido, si se han aplicado los incrementos de IPC, quien paga el IBI y la comunidad de propietarios, cuáles son los pactos sobre las pequeñas reparaciones y si el arrendatario tiene suscrita una póliza de seguros. Y, en general, que el contrato se encuentre declarado en el organismo correspondiente que cada comunidad autónoma tiene establecido (como la Agencia de Vivienda Social en Madrid o el INCASOL en Cataluña) y se encuentre inscrito en el registro y depositada la fianza”. Consejos para el inquilino La Agencia Negociadora del Alquiler da un consejo a los inquilinos, aunque también es válido para el comprador de la vivienda. En su opinión, ambos deben “comprobar lo que regula el contrato de arrendamiento en cuanto a que el arrendador pueda recuperar la vivienda en caso de necesidad, porque el comprador, que es el nuevo arrendador, se subrogaría en todo lo indicado en el contrato para este supuesto. Por ello el inquilino debería cerciorarse de la veracidad de la causa de necesidad alegada por el nuevo arrendador, si este fuera el caso”. La importancia de dejar todo por escrito El consejo general que dan los expertos a los intervinientes en una operación de este tipo es la importancia de que todo quede muy claro y por escrito, con el fin de evitar problemas futuros. “Siempre es recomendable que todo esté recogido y estipulado en el contrato, e incluso, según el Colegio de Registradores, que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que no es obligatorio, pero sí tiene ventajas”, recalcan desde Foro Consultores. Una de ellas es que da mayor protección al inquilino. El arrendatario que inscribe su contrato de alquiler quedará protegido frente a posibles transmisiones de la finca por parte de su arrendador, puesto que el que adquiera la vivienda vendrá obligado a respetar el contrato de alquiler, según explica el blog Registradores de España. En esa misma línea, la socia de Círculo Legal Barcelona insiste en que “para evitar problemas tanto con el arrendatario como con el comprador lo mejor es que toda esta operación y comunicación de la misma conste por escrito”. Por último, la responsable de asesoría jurídica de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña y del COAPI de Barcelona también recomienda “recoger esta transmisión de la propiedad con un anexo al contrato de arrendamiento y comunicar dicha circunstancia al organismo competente de depósito de fianzas. Como el objeto de la fianza es garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento, ésta debe poder ser utilizada para el adquiriente para que, en su caso, pueda detraer de ésta lo que legalmente corresponda”.
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2021-04-24
Si has comprado una casa usada a muy buen precio, posiblemente Hacienda te exija pagar más por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y ¿cómo? Porque comprueba el valor de la vivienda comprada y si considera que vale más de lo que has pagado, entonces te tocará pagar más impuestos. Pero no todo está perdido: puedes plantar cara a la agencia tributaria y evitar pagar de más. Que la hacienda autonómica exija al comprador de una casa barata o al heredero de una vivienda un pago superior al inicialmente abonado por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es algo ya recurrente. El motivo es que valoran las casas por encima del precio escriturado. A esta reclamación del “impuesto extra” se la conoce como “liquidación complementaria por comprobación de valores" y viene, además, acompañada de los correspondientes intereses de demora. La Hacienda autonómica correspondiente abre reclamación cuando determina que el valor de una casa vendida o heredada es superior al precio al que se escrituró, según los valores que manejan las administraciones autonómicas. Esto pone en evidencia que hay una gran diferencia entre el precio de mercado y el valor establecido por la administración. ¿Y cómo determinan las CCAA el valor de una casa? se acogen al artículo 57 de la Ley General Tributaria que establece siete métodos de comprobación de valores diferentes. Así, mediante dicha comprobación, las haciendas regionales revisan la valoración que el contribuyente ha realizado de un bien inmueble a la hora de tributar por su adquisición, tanto en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como en el de Sucesiones y Donaciones (ISD). José María Salcedo es socio del despacho Ático Jurídico, uno de los más activos a la hora de enfrentarse a la voracidad de Hacienda. Este experto recomienda cinco consejos para retar al fisco con éxito: 1. De qué manera plantar cara a la agencia tributaria El comprador de una vivienda de segunda mano puede recurrir la liquidación del impuesto o promover una Tasación Pericial Contradictoria (TPC). Salcedo recomienda la primera opción, la de interponer un recurso ante cualquier comprobación de valores porque la mayoría de las liquidaciones que se recurren se anulan por los Tribunales (ya sean los económico-administrativos como los judiciales). Con el recuso lo que consigue el contribuyente es anular la liquidación y, por tanto, la valoración realizada por la CCAA correspondiente porque considera que no se corresponde con el valor real que tiene la casa. En cuanto al resultado, con el recurso, si es estimado, el contribuyente no tiene que pagar ningún impuesto adicional al que pagó en su día por el ITP o por el impuesto de sucesiones y donaciones). Pero con la tasación pericial contradictoria, normalmente el contribuyente conseguirá una reducción de la deuda que exige la Administración. Para recurrir la liquidación hay que interponer una reclamación económico-administrativa contra la liquidación, que resolverá el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) que corresponda. El plazo para interponer dicho recurso es de un mes. En caso de que el TEAR desestime la reclamación hay que interponer un recurso contencioso-administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Autónoma. En dicho recurso el contribuyente puede aportar como prueba un informe pericial de parte, con el fin de acreditar que de la valoración administrativa no resulta el valor real del inmueble. 2. No hay que pagar la deuda tributaria El abogado recuerda que mientras se recurre, el contribuyente no tiene que pagar los impuestos de más que reclama el fisco. Y no hace falta aportar garantías, ¿cómo? reservándose el derecho a promover la tasación pericial contradictoria (TPC). El artículo 135.1 de la Ley General Tributaria (LGT) prevé que el comprador de una casa también puede “reservarse” el derecho a solicitar la tasación pericial contradictoria. Es decir, recurrir la liquidación, pero reservándose el derecho a solicitar la tasación pericial en el futuro. 3. ¿Es posible anular una comprobación de valores? Sí. De hecho, el Tribunal Supremo acaba de declarar obligatoria la visita del perito en las comprobaciones de valores, es decir, en las comprobaciones que hacen las haciendas autonómicas para saber si el precio de compra de una vivienda o que se ha heredado está en línea con las valoraciones que manejan y así pagar los impuestos correspondientes (ITP e Impuesto de Sucesiones) y no menos. Y este requisito casi nunca lo cumple la agencia tributaria… raro es que el perito acuda a una casa comprada o heredada. En una sentencia importante del pasado 21 de enero, el Supremo ha ratificado la obligatoriedad de tal visita, pese a que desde hace muchos años se viene exigiendo a la Administración que el perito visite la vivienda y así comprobar las características de la misma: antigüedad, estado de conservación calidades o materiales empleados.  Además, los tribunales están también anulando poco a poco uno de los métodos de comprobación de valores que emplean las diferentes CCAA y que, hasta ahora, era más difícil de combatir, como el de la “tasación hipotecaria”. 4. Qué pasa si Hacienda vuelve a liquidar el impuesto pese a haberse anulado El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) suele anular estas “segundas” comprobaciones de valores por falta de motivación y ordena la retroacción de actuaciones, es decir, que no haya que pagar de nuevo el ITP o el Impuesto de Sucesiones si se hereda una vivienda. Pero para que Hacienda vuelva a notificar la nueva liquidación, debe hacerlo en un plazo de seis meses desde que recibió la resolución del Tribunal. Y si no lo hace, el expediente caduca y no se habrá interrumpido la prescripción. Como hemos dicho, lo habitual es que la liquidación vuelva a ser anulada por falta de motivación. Después de esto, la Administración tributaria ya no puede iniciar una nueva comprobación de valores, es decir, no puede dictar una tercera liquidación, tal y como declaró el Tribunal Supremo el 29 de junio de 2009. 5. La comprobación de valores también afecta al vendedor José María Salcedo asegura que es habitual que la Agencia Tributaria pretenda hacer pagar IRPF al vendedor de la casa por considerar que su ganancia patrimonial ha sido mayor, según la comprobación de valores hecha al comprador. Esta posibilidad va a ser expresamente regulada en la nueva Ley de Lucha contra el fraude y que está aún pendiente de aprobación. En esta ley lo que se prevé es la notificación de la comprobación de valores al vendedor para que pueda recurrirla, pues hasta ahora el vendedor no tiene manera de conocer el dictamen de comprobación de valores. Por ejemplo, un contribuyente vende un piso por 100.000 euros y declara en su IRPF la ganancia patrimonial correspondiente (por diferente entre el valor de compra y el de venta). Y paralelamente, el comprador recibe una comprobación de valores que el vendedor desconoce. La Administración autonómica de turno considera que el inmueble no vale 100.000 euros, sino 180.000 euros. Y liquida el ITP correspondiente al comprador. El Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) de Castilla y León ha dado la razón a un contribuyente (en un pleito que ha ganado Ático Jurídico): entiende que ha habido indefensión al vendedor, tras imponérsele una valoración realizada a un contribuyente distinto (el comprador). Y todo, sin darle siquiera oportunidad de examinar dicha valoración, para poder combatirla.
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2021-03-24
En España hay más de 17 millones de viviendas que se engloban dentro de estos regímenes de tenencia: propiedad, alquiler, herencia/donación y cesión. Según los datos de la nueva herramienta online que ha activado el Consejo General de Economistas, bautizada como Fichas Socioeconómicas y que se nutre de datos oficiales para diferentes organismos para comparar múltiples variables entre los territorios, en 2020 había en nuestro país de 7 millones de viviendas en propiedad completamente pagadas, otros 6 millones con pagos pendientes y cerca de 1,3 millones de inmuebles en propiedad que han sido heredados o donados. Además, hay 2,4 millones de casas alquiladas y casi 430.000 cedidas. ¿Y cómo se reparten? En términos generales, y debido a su volumen de población, Andalucía, Cataluña y Madrid son las regiones con más peso en las diferentes categorías, seguidas de Comunidad Valenciana, mientras que La Rioja, Cantabria y Navarra ocupan los últimos puestos en todas las tipologías, junto con las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla. Viviendas en propiedad y totalmente pagadas Empecemos por la categoría más numerosa: las viviendas en propiedad que están totalmente pagadas, con más de 7 millones en el conjunto del país, y en las que destaca Andalucía. La herramienta del Consejo General de Economistas cifra en 1,27 millones el número de inmuebles comprados y pagados en la región andaluza. También por encima de un millón se encuentra Cataluña (1,025 millones) mientras que Madrid se sitúa en tercera posición con unas 963.000 viviendas dentro de esta tipología. Comunidad Valenciana es la cuarta del ranking, con casi 759.000 inmuebles en propiedad y totalmente pagados. Solo entre estas cuatro regiones aglutinan más de la mitad de las viviendas de esta categoría en España (más de 4 millones, el 57,35% del total) y son las únicas que superan el medio millón. En cambio, en la parte baja de la tabla se encuentran Ceuta y Melilla (con menos de 7.000 viviendas en propiedad completamente pagadas en cada caso), La Rioja (53.725) y Cantabria (92.740). Todas las demás autonomías se mueven en una horquilla de más de 100.000 viviendas en propiedad pagadas, pero menos de 500.000. Viviendas en propiedad, pero con pagos pendientes El segundo grupo más numeroso en el conjunto del país es el de viviendas en propiedad que han sido compradas pero que no están totalmente pagadas, de las que, según el Consejo General de Economistas, hay 5,93 millones de inmuebles actualmente. De nuevo, Andalucía ocupa el primer puesto en el podio con 1,051 millones, aunque en este caso no saca tantos cuerpos de distancia a Cataluña, que repite como segunda de la lista con 1,002 millones. Al igual que sucede con las viviendas en propiedad totalmente pagadas, Madrid y Comunidad Valenciana son las siguientes en la lista de inmuebles que están en proceso de pago, con 859.910 y 729.425 unidades, respectivamente. Juntando los datos de estas cuatro regiones suman 3,64 millones de casas en propiedad con pagos pendientes, el 61% del total nacional. Ceuta y Melilla, con poco más de 9.000 unidades, vuelven a ser los farolillos rojos de la clasificación, seguidas de La Rioja (44.805), Cantabria (81.445) y Navarra (83.270). Las demás comunidades registran actualmente entre 100.000 y 300.000 pisos en propiedad que no están completamente pagados. Viviendas de alquiler La vivienda en alquiler es la tercera tipología más destacada, con 2,43 millones de inmuebles bajo este régimen en el conjunto de España. Y a diferencia de lo que sucedía con las dos categorías anteriores, el número uno del país es Cataluña, que cuenta con más de 582.000 casas en régimen de arrendamiento, seguida de Madrid, que en este caso es la segunda comunidad con mayor número de inmuebles (más de 428.000). Los dos mayores mercados del alquiler engloban casi 1,6 millones de viviendas, dos terceras partes del total nacional. Un escalón por debajo se encuentra Andalucía, que cae a la tercera posición (con casi 303.000 viviendas en alquiler). Comunidad Valenciana, en cambio, se mantiene en el cuarto puesto, con unos 208.000 arrendamientos, seguida de Canarias, Galicia y Castilla y León (todas ellas con entre 102.000 y 128.000, aproximadamente). Las demás regiones ya se encuentran por debajo de las 100.000 viviendas en régimen de alquiler. Y en las últimas posiciones se vuelven a repetir los nombres de las tipologías anteriores: las ciudades autónomas son las únicas con menos de 10.000 alquileres, mientras que en La Rioja se contabilizan poco más de 15.000 y en Cantabria y Navarra, unos 23.000 y 27.000, respectivamente. Viviendas heredadas o donadas El Consejo General de Economistas cifra en 1,295 millones el número de viviendas en propiedad que han sido transmitidas vía herencia o donación, y Andalucía vuelve a recuperar la primera posición de la lista, con más de 197.000 viviendas bajo esta categoría. La novedad es que no le siguen ni Cataluña ni Madrid, sino Galicia, que cuenta con más de 180.000 inmuebles en propiedad que han sido heredados o recibidos en donación. Cataluña y Comunidad Valenciana son la tercera y cuarta región con mayor volumen (157.570 y 154.200, respectivamente), mientras que las demás autonomías ya están por debajo de los seis dígitos. De hecho, Madrid queda rezagada de los primeros puestos con algo menos de 74.000 unidades, frente a las casi 87.000 de Castilla y León. Donde no hay movimientos significativos es en la parte baja de la lista, donde volvemos a encontrar a Ceuta y Melilla (con menos de 1.000 viviendas en propiedad por herencia o donación), La Rioja (7.010) y Cantabria (18.055). Navarra es la siguiente del ranking, aunque ya se sitúa por encima de las 20.000 unidades. Viviendas cedidas gratis o a bajo coste El régimen de tenencia de vivienda menos numeroso en la actualidad es la cesión. En el conjunto del país hay actualmente 428.150 inmuebles dentro de esta categoría, en la que Andalucía vuelve a imponerse al resto de comunidades. La región cuenta con más de 86.000 inmuebles cedidos de forma gratuita o con un coste simbólico, representando el 20% del total nacional. Dicho de otro modo, una de cada cinco viviendas cedidas en España se encuentra en Andalucía. Cataluña y Madrid son las siguientes autonomías más destacadas, con cerca de 54.000 y 46.000 unidades, respectivamente; seguidas de Comunidad Valenciana (casi 44.200), Galicia (30.350), Castilla y León y Canarias (alrededor de 25.000 en ambos casos). Las demás regiones se encuentran ya por debajo del nivel de 20.000 viviendas cedidas, siendo Cantabria, Navarra y La Rioja las únicas con menos de 10.000 unidades. Ceuta y Melilla cierran el ranking nacional al registrar una cifra inferior a 1.200 casas en régimen de cesión.
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2021-03-15
Muchos padres se preguntan si es mejor donar o vender una vivienda a un hijo, pero realmente la pregunta que se hacen es si resulta más barata la venta o la donación. Hay que analizar varios aspectos, como el precio de la vivienda, los impuestos a pagar o el lugar donde se encuentra el inmueble. Es decir, para saber si es mejor donar una casa a tus hijos o vendérsela, hay que hacer muchos números. Cuánto hay que pagar por una donación de padres a hijos Padres Deben liquidar en el Impuesto de la Renta (IRPF) la correspondiente ganancia patrimonial, como si de una compraventa se tratase. Esto es así porque las donaciones tributan en la declaración de la renta. Y es el donante (los padres), no quien recibe la donación (los hijos), quien debe liquidarlo. En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante a los tipos del 19%-26%, en función del importe del beneficio obtenido. Con efectos desde el 1 de enero de 2021, éstos son los nuevos tipos de las ganancias patrimoniales: Los primeros 6.000 euros de ganancia, al 19% Los siguientes 44.000 euros (hasta 50.000), al 21% Los siguientes 150.000 euros (hasta 200.000), al 23% El resto de ganancia (a partir de 200.000), al 26% Pero si se genera una pérdida (porque el valor real actual del piso es inferior al valor de adquisición), entonces esta pérdida no se podrá incluir en el IRPF. Se trata, no obstante, de una cuestión discutida, según recuerda José María Salcedo, socio de Ático Jurídico. Y es que el TEAR de Valencia ha declarado que las pérdidas patrimoniales derivadas de la donación de inmuebles, sí pueden incluirse en el IRPF. Por ello, puede discutirse la inclusión de estas pérdidas en la declaración.  Hijos Reciben la donación y deben pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). El importe depende de factores como el valor del bien o la comunidad autónoma donde se encuentre ubicado. En la mayoría de comunidades hay bonificaciones: del 99%, del 75%... pero en otras, no existen. Aquí puedes ver los beneficios fiscales que hay en cada CCAA por la donación de dinero para la compra de una vivienda habitual. Corresponde también al hijo el pago de la Plusvalía municipal, un tributo que depende de cada Ayuntamiento. Qué pasa si se hace una donación dineraria El padre que regale dinero al hijo para la compra de su vivienda habitual debe saber que el hijo deberá pagar el Impuesto de Donaciones, que tiene importantes ventajas fiscales en función de la Comunidad Autónoma donde resida el donatario (donde haya pasado más días en los últimos cinco años anteriores a la donación). Aquí puedes ver los beneficios fiscales que hay en cada CCAA por la donación de dinero para la compra de una vivienda habitual. Pero para disfrutar de los beneficios fiscales del Impuesto de Donaciones es necesario cumplir una serie de requisitos, establecidos por cada Comunidad Autónoma. Uno de ellos suele ser que la donación se formalice en escritura pública. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que es necesario verificar primero qué beneficios fiscales existen en la CCAA y los requisitos que hay que cumplir para disfrutar de los mismos. En caso de prestar dinero para la compra de casa, entonces hay que tener claro que debe quedar formalizado por escrito. El préstamo tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque está exento. Y para ello, hay que presentar la autoliquidación del impuesto (modelo 600) donde debe constar la exención. ¿Se puede impugnar una donación en vida? La donación es la entrega de un bien o la prestación de un servicio profesional sin recibir una contraprestación a cambio. Aquí entran los regalos de boda, el dinero que dan padres a hijos para comprar casa o directamente la entrega de una vivienda. Hacienda también considera que es una donación vender algo por debajo de su valor real de mercado. Además, no hay un mínimo para las donaciones, es decir, hay que pagar por cualquier entrega por pequeña que sea. Dicho esto, puede ocurrir que después de donar bienes se produzcan motivos por los que se quiera o pretenda revocar esta donación efectuada. Puede hacerse, pero solo en determinados casos previstos legalmente: Revocación de la donación por el nacimiento de hijos: se puede revocar si el donante tiene después de la donación, hijos, aunque sean póstumos, o que esté vivo el hijo del donante que éste creía muerto cuando hizo la donación. Revocación por incumplimiento de condiciones: unas condiciones que ha impuesto el donante y que, si el donatario no cumple, la donación puede verse revocada. Revocación de la donación por ingratitud del donatario: es la causa de revocación más importante y hay tres causas de ingratitud: 1) que el donatario cometiere algún delito contra la persona, el honor o los bienes del donante. 2) Que el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimientos de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe. 3) Que el donatario negase indebidamente los alimentos. Impuestos a pagar en caso de compraventa Padres Son similares que en el caso de las donaciones: deben liquidar el IRPF pero, en este caso, deben asumir la Plusvalía municipal. Hijos Quienes compran la vivienda, como en cualquier operación de compraventa, deben abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impuesto que también varía entre comunidades. Desde el 6% en la Comunidad de Madrid, el 7% de Aragón, pasando por el 8% de Castilla-La Mancha y el 10% de Extremadura. No obstante, algunas comunidades aplican una escala variable de tipos que depende del valor del inmueble. También hay previstos beneficios fiscales (tipos reducidos) si lo que se adquiere es la vivienda habitual, o el adquirente es una familia numerosa. Peligros de la compraventa Al tratarse de una compraventa, debe existir una transferencia económica hacia los padres. Bien sea porque el hijo tiene la cantidad ahorrada, porque pide una hipoteca –con los gastos que eso conlleva– o bien porque los padres realicen un préstamo privado al hijo o a los hijos.  De lo contrario, según apunta José María Mollinedo, secretario general de los Técnicos de Hacienda, Gestha, Hacienda podría sospechar que se simula una compraventa bajo la forma de una donación.  "Hacienda puede entender que se ha falseado un documento público y considerar que se ha producido una ganancia patrimonial no justificada por parte de quien recibe la vivienda. Sobre una vivienda de 200.000 euros ubicada en Madrid, podríamos estar hablando de una sanción económica de algo más de 161.000 si la Agencia Tributaria entiende que se ha simulado una donación", explica Mollinedo.  ¿Cuál es la base impositiva? Una vivienda no se puede donar ‘gratis’ ni ‘por dos euros’. Al menos no se puede hacer sin recibir después un importante ‘palo’ de Hacienda. De la misma manera, tampoco se puede vender una vivienda por estos importes ficticios o por un precio que posteriormente el fisco considere "anormalmente reducidos".  Toda vivienda tiene un valor mínimo a efectos fiscales. Un valor que cada comunidad autónoma calcula basándose en unos parámetros. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral del inmueble, pero cada comunidad tiene sus métodos de cálculo. 
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