En casi la mitad (49%) de los cerca de 300 municipios que cumplirían con los criterios para ser declarados como zonas de mercado residencial tensionado, según el estudio de idealista, el partido ganador de las pasadas elecciones municipales del 28M fue el Partido Popular, que ya ha anunciado su negativa a aplicar este control a los precios de los alquileres. Si sumamos a otras formaciones que se han mostrado en contra del tope a las rentas, el porcentaje se eleva al 53%, mientras que en solo un 39% de estas localidades, el ganador de los comicios municipales fue un partido que sí apuesta por el límite al alquiler, principalmente el PSOE. Algunas de las medidas que se incluyen en la nueva Ley de Vivienda, en vigor desde el pasado 26 de mayo, parece que no van a surtir efecto tras los resultados de las pasadas elecciones autonómicas y municipales del 28M. Mientras desde hace más de un año, se mantiene el tope del 2% en la subida de las rentas en la actualización de los contratos de alquiler, que será del 3% en 2024, una de las políticas estrella de la nueva normativa se ha quedado ‘de facto’ en papel mojado: la declaración por parte de las CCAA de zonas de mercado residencial tensionado, que suponen un límite a los nuevos contratos que se realicen en esas zonas, entre otras medidas. Los resultados autonómicos confirman el rechazo de la mayoría de los votantes a aplicar topes a los precios de los alquileres y a un control del mercado de arrendamiento, y se ven refrendados con los datos de las elecciones municipales, sobre todo, en aquellas zonas donde se cumplirían los requisitos para ser catalogadas como zonas de mercado residencial tensionado. Según el estudio de idealista, el marketplace inmobiliario del sur de Europa, de los 291 municipios de España donde se podría decretar esta medida, en el 53% de ellos la formación más votada se ha mostrado en contra de controlar el mercado de alquiler. De hecho, el 49% de estas localidades votó al PP, el principal partido de la oposición que ha declarado su rechazo a aplicar cualquier intervención en el arrendamiento. Mientras que, en un 39% de estas poblaciones, el ganador de los comicios municipales fue un partido que sí apuesta por el límite a los alquileres, en su mayoría el PSOE. El 8% restante corresponde a listas locales que no han ofrecido su parecer sobre la nueva Ley de Vivienda. Por CCAA, Andalucía (63), Comunitat Valenciana (58), Cataluña (38) y Madrid (33) son las regiones en las que más municipios podrían declararse como zonas tensionadas de alquiler. Sin embargo, de ellos, solo el gobierno autonómico catalán ha afirmado que sí aplicaría este punto de la Ley de Vivienda. Una situación que se confirma con el resultado de las elecciones municipales del 28M. Mientras en Andalucía, el 60% de los municipios proclives a ser declarados tensionados dejó como formación más votada a un partido que se ha mostrado en contra del control de alquileres, en Cataluña, el 74% de estos municipios votó a favor, siendo la lista más votada un partido que ha declarado su intención de aplicar límites al mercado de arrendamiento. En la Comunidad de Madrid, las localidades ‘tensionadas’ que votaron ‘No’ se dispara hasta el 76%, mientras en la Comunidad Valenciana la situación se equipara con un porcentaje de 50% en contra, y un 45% a favor. Con muchas menos localidades que cumplan los requisitos, y junto a Cataluña, solo en Castilla-La Mancha (73%) y Canarias (56%), las listas más votadas en los municipios donde se podrían declarar zonas de mercado tensionado está a favor de esta medida. En Castilla y León y Asturias hay un empate, mientras que en todos los municipios ‘tensionados’ de Aragón, Navarra y La Rioja, la formación más votada está en contra de limitar los precios del alquiler. Las áreas tensionadas, en manos de las CCAA Tal y como confirma, y quiere dejar bien claro, esta Ley por el Derecho a la Vivienda, las competencias en materia de vivienda están derivadas a las Comunidades Autónomas. Serán única y exclusivamente ellas las que tengan la potestad de declarar un área de mercado residencial tensionado, con el beneplácito del Gobierno central, a través del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). Con el mapa electoral de España tras el 28M, se confirma que las CCAA ‘populares’ no van a crear estas zonas tensionadas de alquiler. Ya gobiernan en Andalucía, Galicia y Castilla y León, donde no se realizaron elecciones autonómicas. Tras estos comicios, se confirman en Madrid y logran el cambio en La Rioja, donde han logrado mayoría absoluta en ambas regiones. En la Comunidad Valenciana, Cantabria, Baleares y Aragón, el PP fuer la formación más votada, y faltaría saber qué pasa en Extremadura, donde pueden gobernar con el apoyo de Vox, desbancando al PSOE. En el País Vasco gobierna el Partido Nacionalista Vasco (PNV), que votó en contra de la Ley de Vivienda en el Parlamento, mientras en Cataluña  lo hace Esquerra Republicana de Catalunya (ERC), a favor del control de precios. En ambas comunidades tampoco hubo elecciones autonómicas. En Castilla-La Mancha, el PSOE obtuvo la mayoría absoluta, mientras en Asturias, los socialistas y sus socios obtuvieron los escaños necesarios para seguir gobernando. En Canarias, al igual que en Extremadura, la formación más votada fue el PSOE, pero sin la mayoría suficiente, por lo que puede ser desbancado por un posible acuerdo en Coalición Canaria (CC) y PP. Lo mismo ocurre en el Navarra, donde pese a la victoria de Unión de Pueblo Navarro (UPN), en contra de la Ley de Vivienda, el acuerdo entre PSOE y las formaciones de izquierdas y la abstención de Bildu, puede mantenerles en el Ejecutivo navarro, a favor del control del alquiler. Qué requisitos deben cumplirse para declarar una zona de mercado residencial tensionado La Administración competente en materia de vivienda, en este caso las comunidades autónomas deben realizar un informe donde deberá fundamentar la existencia de desequilibrios en el mercado de la vivienda, que son: a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3% superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo (IPC) de la CCAA correspondiente. De hecho, el Govern catalán ha iniciado las actuaciones para definir las zonas en las que se limitará el precio de los alquileres residenciales en Cataluña. Se trata del trámite necesario para poder topar las rentas en aquellos ámbitos territoriales donde haya poca oferta de vivienda asequible. La Generalitat también ha reclamado por carta al Gobierno central la homologación del índice de referencia de los precios del alquiler catalán, ya vigente, y que será el indicador base para aplicar dicha regulación. En la Comunitat Valenciana se ha dado el caso de que el gobierno saliente de Ximo Puig firmó justo antes de las elecciones del 28M la resolución por la que se inicia el procedimiento para la declaración de zonas de mercado residencial tensionado en el ámbito de la Comunitat Valenciana. Habrá que ver si el nuevo gobierno, tras la victoria del PP en la región, aunque sin la mayoría absoluta, sigue adelante o no con este procedimiento. La vivienda, papel central en las autonómicas del 28M y en las próximas generales del 23J Las políticas de vivienda entraron de lleno en la campaña de las pasadas elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo y lo estarán durante estos dos próximos meses hasta las elecciones generales del 23 de julio. El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ‘bombardeó’ prácticamente cada comparecencia con anuncios de la movilización de viviendas de Sareb, de los suelos de Defensa para ampliar el parque público o avales para la compra y rehabilitación de las casas. La propia Ley de Vivienda, que llevaba más de un año estancada en el Congreso de los Diputados, tuvo una tramitación exprés para poder entrar en vigor el 26 de mayo, dos días antes de las elecciones, donde trae consigo la regulación de los desahucios, la posibilidad de gravar más a las viviendas vacías, confirma el tope a la subida en la actualización de los contratos de alquiler, y creará uno nuevo índice de referencia, con el que se dirá adiós al IPC, además de nuevos incentivos fiscales para propietarios. La mayor polémica se centra en la figura del gran tenedor y deja en manos de las CCAA la creación de zonas tensionadas de alquiler que supondrán un control al mercado de arrendamiento.

Desde el pasado 1 de enero de este año quien compre una vivienda usada debe tributar en el ITP conforme al nuevo valor de referencia de Catastro y no conforme al valor real de compra del inmueble, es decir, por un valor mayor en la mayoría de las ocasiones. Sin embargo, los contribuyentes que adquieran una casa okupada o una vivienda de protección oficial podrían estar exentos de tributar por este nuevo valor impuesto por el Ministerio de Hacienda en algunos casos. La llegada del nuevo valor de referencia de Catastro ha supuesto un auténtico quebradero de cabeza para los compradores de viviendas de segunda mano. Y es que a partir de ahora están obligados a tributar en el ITP por el valor de referencia, y no por el valor por el que hayan adquirido el inmueble tanto tras la compra de un inmueble okupado como de una VPO. En concreto, la Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, no hace excepciones y obliga a los compradores de una vivienda de protección oficial a someterse al valor de referencia de Catastro, mediante resolución V0298-22, de 17 de febrero, pese a que el valor ya está limitado oficialmente. En dicha resolución, el órgano directivo afirma que “presuponiendo la vigencia del régimen de vivienda protegida que le sea aplicable, la vivienda a que alude el consultante no deberá tener un valor de referencia superior al precio máximo de venta fijado administrativamente, ya que este sería su valor de mercado y el valor de referencia no puede superar el valor de mercado." No obstante, Tributos en esta misma resolución señala que en caso de que el valor de referencia de Catastro fuera superior al precio máximo de venta fijado por la Administración, el comprador podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación tal y como establece el artículo 10 de la ley que regula el ITP. Qué pasa cuando la vivienda comprada no tiene un valor de referencia asignado José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que es posible que la vivienda comprada con okupas o de protección oficial no cuente con un valor asignado por Catastro. En este caso, “el contribuyente está de enhorabuena”, añade el fiscalista. En el caso del inmueble de protección oficial, los Tribunales consideran que, si se tributa por el valor máximo fijado administrativamente, no podría iniciarse una comprobación de valores. Un ejemplo de ello es la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 21-9-2016 (recurso 15598/2015), citada en la web de Tottributs. En concreto, afirma el TSJ gallego que “la innecesariedad de comprobación de valores de estas viviendas -cuando el valor declarado coincida con el oficialmente fijado para su venta- ya que estando afectadas estas viviendas de unas limitaciones respecto de su venta, arrendamiento y uso, que influyen en su precio real, para alterar el precio máximo de venta sería necesario eliminar estas limitaciones, las cuales mientras subsistan influyen tanto en el precio de mercado como en el valor intrínseco del bien, por lo que tales viviendas entran en el mercado inmobiliario en condiciones de inferioridad respecto de las de renta libre, por lo que quien adquiere una Vivienda de estas características adquiere un bien siempre de menor valor que el que tendría de no habérsele atribuido esta naturaleza, lo que debe traducirse en que dicha minoración tenga su reflejo en un menor valor a efectos tributario". En el caso de inmuebles ocupados, el comprador sí podría recibir una comprobación de valores. Y, frente a dicha comprobación, podrá oponerse atacando el propio método de comprobación utilizado por la Administración. “Hay que recordar que el dictamen de peritos o la tasación hipotecaria son los métodos más utilizados, y se anulan frecuentemente en Tribunales”, sostiene Salcedo. Además, el comprador de una vivienda okupada también podrá alegar la reducción del valor que supone la ocupación ilegal de la casa, tal y como avaló la propia Dirección General de Tributos en la resolución V2716-20, de 4 de septiembre. En relación con esta cuestión, Francisco Jiménez, de AECONOMI, señala que “es una realidad innegable que los inmuebles ocupados ilegalmente se comercializan y venden a precios muy inferiores a los inmuebles libres, no solo por el menoscabo en el derecho de propiedad que supone la imposibilidad de hacer uso del inmueble y el coste económico que puede tener el procedimiento de desocupación sino, especialmente, por la incertidumbre sobre el estado en el que se va a poder recuperar el inmueble.” Francisco Jiménez aclara que ya hay una norma que estima la diferencia en valor en inmuebles ocupados: en el Real Decreto 1020/93, se establece que las viviendas de renta antigua sufrirán un 30% de reducción del valor catastral. El experto señala que en caso de la ocupación ilegal se debería partir al menos de una reducción similar a esta, en cuanto al análisis del valor fiscal o valor real de los inmuebles. Las vías para comprar una vivienda okupada o VPO sin tributar por el valor de referencia catastral En una resolución reciente del pasado 10 de noviembre de 2021, la Dirección General del Catastro enumeró las situaciones en las que no se podrá aplicar el valor de referencia de un bien inmueble: Cuando se trate de inmuebles con un precio de venta limitado por la Administración, como es el caso de la VPO. Cuando se trate de viviendas okupadas y que esto impida la libre disposición de la propiedad por parte del propietario. Desde AECONOMI recuerdan que “la resolución de 10-11-2021 parece hacer referencia a la norma técnica de cálculo, por lo que sorprende que el ámbito de aplicación del valor de referencia de Catastro, y sus excepciones, no se hayan incluido en la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude, sino que estén en dicha resolución”. Se trata, por ello, de una excepción a la regla general, que ha pasado bastante desapercibida. Cómo actuar antes de comprar una VPO o una casa okupada José María Salcedo asegura que es recomendable que antes de comprar la propiedad, se solicite a Catastro un certificado de inexistencia de valor de referencia. Así, se podrá acreditar, según el caso, la situación de ocupación, o la existencia de un régimen de protección oficial sobre la vivienda. También hay que invocar la resolución de 10-11-2021 antes citada, y la improcedencia de que el inmueble tenga asignado un valor de referencia. No obstante, desde Ático Jurídico recuerdan que la obtención de este certificado podría resultar más sencillo en el caso de que lo que se vaya a adquirir sea una vivienda de protección oficial, en lugar de una vivienda ocupada. En AECONOMI son de la misma opinión, considerando que “Catastro no puede fijar condiciones transitorias dentro de sus datos catastrales porque le obligaría a estar constantemente verificando que se mantiene dicha condición. Por ello, como el certificado de valor de referencia siempre se emite con fecha de efectos igual o anterior a la fecha actual y cualquier trámite de este tipo no es inmediato no se podría emitir un certificado de inexistencia de valor de referencia en el mismo día de la fecha de efecto.” Pero ello no quita que dicha circunstancia se pueda acreditar más adelante, al impugnar el valor de referencia, como explicamos en el apartado siguiente. En el caso de que se pida el certificado de inexistencia de valor de referencia para la adquisición de una vivienda de protección oficial, José María Salcedo considera que “aunque en este caso, Catastro podría escudarse en la posibilidad de que la vivienda pudiera estar ya descalificada cuando se vaya a adquirir, como pretexto para no emitir un certificado de inexistencia de valor de referencia, lo cierto es que, mientras no conste oficialmente la descalificación de la vivienda de protección oficial tras la tramitación administrativa correspondiente, la condición de vivienda de protección oficial con un precio de venta limitado, sería una circunstancia fácilmente acreditable, que sí permitiría la solicitud y obtención de un certificado de inexistencia de valor de referencia con carácter previo a la adquisición del inmueble.” Qué hacer tras comprar la VPO o una casa okupada El socio de Ático Jurídico aconseja que una vez comprado el inmueble y tributado en función del valor de referencia en el ITP, el comprador podrá usar igualmente la resolución de Catastro para desvirtuar el valor de referencia. “El contribuyente deberá demostrar, según el caso, la ocupación del inmueble, o el carácter de vivienda de protección oficial, con un valor limitado administrativamente. Y consideramos que será necesario que Catastro justifique, por qué estos inmuebles tienen asignado un valor de referencia, a pesar de estar entre los que, según la resolución de 10-11-2021, pueden no tenerlo”, añade.

Nuevo dictamen del Tribunal Constitucional en el que declara inconstitucional la Ley catalana de alquiler por invasión de competencias del Estado. Tras tumbar en un fallo anterior todo lo relacionado con la limitación de los precios de los arrendamientos, ahora anula la obligación a los grandes propietarios de ofrecer realojo o alquiler social a las familias vulnerables antes de iniciar el proceso de desahucio en el juzgado. El Tribunal Constitucional responde al recurso de inconstitucionalidad presentado por el Gobierno de la nación contra la conocida como Ley catalana del alquiler por invasión de competencias estatales en materia de derecho civil, y en concreto, sobre los contratos de arrendamiento de viviendas. El TC ya sentenció contra el grueso de la Ley catalana de alquiler hace aproximadamente un mes en el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por diputados del PP contra 11 artículos de la normativa autonómica, entre los que se encontraban la limitación de los precios del alquiler en aquellas zonas declaradas tensionadas. El Constitucional reserva al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales. La magistrada ponente del recurso del Gobierno declara en esta última sentencia “inconstitucionales y nulos” los artículos 14 (sobre el régimen sancionador), 16.1 (que obligaba a indicar el precio del anterior contrato en los anuncios de pisos de alquiler), y el 17 y 18, que obligaban a los grandes propietarios a acreditar documentalmente que se había ofrecido un alquiler social o realojo a las familias vulnerables y comunicarlo al juzgado antes de denunciarlas por impago. El recurso de Gobierno también incluía la mayoría de artículos que el PP recurrió, por lo que en esta sentencia el TC no entra a valorarlos, ya que fueron declarados inconstitucionales en el fallo anterior. Ambas sentencias del Tribunal Constitucional coinciden con la tramitación de la Ley de Vivienda del Gobierno, que entre sus puntos tiene la de establecer límites de rentas en aquellas zonas que se declaren tensionadas. El pasado 10 de marzo, el Congreso de los Diputados ha rechazado las enmiendas a la totalidad planteadas por PP, Ciudadanos, PNV, PDeCAT y Junts han sido rechazadas gracias al apoyo al Gobierno de ERC y los partidos minoritarios de izquierdas. Unidas Podemos, que forma parte del Gobierno de coalición, ha registrado en el Congreso de los Diputados enmiendas a la tramitación de la Ley de Vivienda que ellos mismos impulsaron desde el Ejecutivo. Podemos propone obligar a la Sareb a dirigir un mínimo del 75% de sus viviendas a alquiler social y fijar un máximo en el número de plazas de alojamiento turístico de hasta el 2% del número de habitantes en un distrito o barrio.  Otra de sus peticiones más destacadas es la de rebajar el umbral de incremento de precios contemplado en la regulación del Gobierno para declarar una zona tensionada y poder aplicar el control de precios. En la redacción actual se puede declarar una zona tensionada en caso de un aumento de precios de 5 puntos por encima del IPC de una comunidad autónoma en los cinco años anteriores. Podemos propone dejarlo sólo en dos puntos por encima.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha estimado por unanimidad el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por diputados del PP contra 11 artículos de la Ley catalana de alquiler. El TC aclara que varios de estos preceptos son inconstitucionales por la invasión de competencias del Estado, referida a la fijación en un mercado único de las bases para regular los contratos. Desde la publicación de la sentencia no se podrán firmar alquileres con límites de rentas, aunque sí los mantendrán los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad. La sentencia declara que son inconstitucionales y nulos los siguientes artículos de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda: 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposición transitoria primera y la disposición final cuarta, letra b); la disposición adicional cuarta y la disposición final tercera. Estos puntos de la Ley catalana de alquiler eran la base para que el gobierno autonómico estableciera la limitación de los precios del alquiler en aquellas zonas declaradas tensionadas. “Dichos preceptos suponen una invasión de la comunidad autónoma en las competencias del Estado que reconoce el art. 149.1.8 de la Constitución referida a la competencia en materia civil para regular las bases contractuales”, afirma la sentencia. De hecho, este artículo reserva al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales, y le atribuye la competencia para establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en aquellos territorios autonómicos que cuenten con legislación propia. “La finalidad de la reserva estatal en materia de derecho de contratos estriba en la necesidad de garantizar un común denominador en los principios que deben regir las obligaciones contractuales, lo que se logra cuando las categorías generales son las mismas en todo el territorio nacional”, aclara el dictamen del Tribunal Constitucional. “La competencia estatal de las bases de las obligaciones contractuales debe ser entendida como una garantía estructural del mercado único y supone un límite en sí a la diversidad regulatoria que pueden introducir los legisladores autonómicos”, puntualizan desde el TC. El Tribunal Constitucional pone énfasis en que esta sentencia no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas, es decir a los contratos en vigor. “Los efectos serán ‘pro futuro’ por lo que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución se mantienen en sus términos”. A raíz de la anulación de la limitación catalana de precios del alquiler, Francisco Iñareta, portavoz de idealista, explica que “supone una buenísima noticia para el mercado del alquiler en Cataluña. La suspensión, a pesar de ser esperada, supone un alivio para propietarios y sobre todo para las familias que durante su vigencia han notado en carne propia las dificultades para encontrar una vivienda, tras la masiva desaparición de producto de alquiler y un nulo impacto en los precios. Desde idealista creemos que las autoridades catalanas deberían tomar nota y no repetir errores del pasado al aplicar la nueva Ley de Vivienda que se encuentra aún en trámite parlamentario”. Esta nueva sentencia se une a la reciente del 24 de febrero por la que el TC Constitucional también tumbada parte del decreto que aprobó la Generalitat de Cataluña en otoño de 2020, en plena crisis sanitaria, para frenar los desahucios de personas vulnerables. Dicho decreto contemplaba la prohibición de desalojar a inquilinos vulnerables que residían en un inmueble de un gran tenedor de viviendas, por lo que no afectaba a los propietarios particulares. La actual sentencia del Tribunal Constitucional coincide con la tramitación de la Ley de Vivienda del Gobierno, que entre sus puntos tiene la de establecer límites de rentas en aquellas zonas que se declaren tensionadas. Justo el 10 de marzo, el Congreso de los Diputados ha rechazado las enmiendas a la totalidad planteadas por PP, Ciudadanos, PNV, PDeCAT y Junts han sido rechazadas gracias al apoyo al Gobierno de ERC y los partidos minotarios de izquierdas. La controvertida Ley por el Derecho a la Vivienda que tanta polémica ha levantado en el sector inmobiliario, y que ya ha contado con un informe en contra del CGPJ, seguirá su trámite parlamentario para intentar aprobarla antes del final del próximo verano.