Desde el pasado 1 de enero de este año quien compre una vivienda usada debe tributar en el ITP conforme al nuevo valor de referencia de Catastro y no conforme al valor real de compra del inmueble, es decir, por un valor mayor en la mayoría de las ocasiones. Sin embargo, los contribuyentes que adquieran una casa okupada o una vivienda de protección oficial podrían estar exentos de tributar por este nuevo valor impuesto por el Ministerio de Hacienda en algunos casos. La llegada del nuevo valor de referencia de Catastro ha supuesto un auténtico quebradero de cabeza para los compradores de viviendas de segunda mano. Y es que a partir de ahora están obligados a tributar en el ITP por el valor de referencia, y no por el valor por el que hayan adquirido el inmueble tanto tras la compra de un inmueble okupado como de una VPO. En concreto, la Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, no hace excepciones y obliga a los compradores de una vivienda de protección oficial a someterse al valor de referencia de Catastro, mediante resolución V0298-22, de 17 de febrero, pese a que el valor ya está limitado oficialmente. En dicha resolución, el órgano directivo afirma que “presuponiendo la vigencia del régimen de vivienda protegida que le sea aplicable, la vivienda a que alude el consultante no deberá tener un valor de referencia superior al precio máximo de venta fijado administrativamente, ya que este sería su valor de mercado y el valor de referencia no puede superar el valor de mercado." No obstante, Tributos en esta misma resolución señala que en caso de que el valor de referencia de Catastro fuera superior al precio máximo de venta fijado por la Administración, el comprador podrá impugnar la autoliquidación y solicitar su rectificación tal y como establece el artículo 10 de la ley que regula el ITP. Qué pasa cuando la vivienda comprada no tiene un valor de referencia asignado José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que es posible que la vivienda comprada con okupas o de protección oficial no cuente con un valor asignado por Catastro. En este caso, “el contribuyente está de enhorabuena”, añade el fiscalista. En el caso del inmueble de protección oficial, los Tribunales consideran que, si se tributa por el valor máximo fijado administrativamente, no podría iniciarse una comprobación de valores. Un ejemplo de ello es la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 21-9-2016 (recurso 15598/2015), citada en la web de Tottributs. En concreto, afirma el TSJ gallego que “la innecesariedad de comprobación de valores de estas viviendas -cuando el valor declarado coincida con el oficialmente fijado para su venta- ya que estando afectadas estas viviendas de unas limitaciones respecto de su venta, arrendamiento y uso, que influyen en su precio real, para alterar el precio máximo de venta sería necesario eliminar estas limitaciones, las cuales mientras subsistan influyen tanto en el precio de mercado como en el valor intrínseco del bien, por lo que tales viviendas entran en el mercado inmobiliario en condiciones de inferioridad respecto de las de renta libre, por lo que quien adquiere una Vivienda de estas características adquiere un bien siempre de menor valor que el que tendría de no habérsele atribuido esta naturaleza, lo que debe traducirse en que dicha minoración tenga su reflejo en un menor valor a efectos tributario". En el caso de inmuebles ocupados, el comprador sí podría recibir una comprobación de valores. Y, frente a dicha comprobación, podrá oponerse atacando el propio método de comprobación utilizado por la Administración. “Hay que recordar que el dictamen de peritos o la tasación hipotecaria son los métodos más utilizados, y se anulan frecuentemente en Tribunales”, sostiene Salcedo. Además, el comprador de una vivienda okupada también podrá alegar la reducción del valor que supone la ocupación ilegal de la casa, tal y como avaló la propia Dirección General de Tributos en la resolución V2716-20, de 4 de septiembre. En relación con esta cuestión, Francisco Jiménez, de AECONOMI, señala que “es una realidad innegable que los inmuebles ocupados ilegalmente se comercializan y venden a precios muy inferiores a los inmuebles libres, no solo por el menoscabo en el derecho de propiedad que supone la imposibilidad de hacer uso del inmueble y el coste económico que puede tener el procedimiento de desocupación sino, especialmente, por la incertidumbre sobre el estado en el que se va a poder recuperar el inmueble.” Francisco Jiménez aclara que ya hay una norma que estima la diferencia en valor en inmuebles ocupados: en el Real Decreto 1020/93, se establece que las viviendas de renta antigua sufrirán un 30% de reducción del valor catastral. El experto señala que en caso de la ocupación ilegal se debería partir al menos de una reducción similar a esta, en cuanto al análisis del valor fiscal o valor real de los inmuebles. Las vías para comprar una vivienda okupada o VPO sin tributar por el valor de referencia catastral En una resolución reciente del pasado 10 de noviembre de 2021, la Dirección General del Catastro enumeró las situaciones en las que no se podrá aplicar el valor de referencia de un bien inmueble: Cuando se trate de inmuebles con un precio de venta limitado por la Administración, como es el caso de la VPO. Cuando se trate de viviendas okupadas y que esto impida la libre disposición de la propiedad por parte del propietario. Desde AECONOMI recuerdan que “la resolución de 10-11-2021 parece hacer referencia a la norma técnica de cálculo, por lo que sorprende que el ámbito de aplicación del valor de referencia de Catastro, y sus excepciones, no se hayan incluido en la Ley 11/2021, de medidas de prevención y lucha contra el fraude, sino que estén en dicha resolución”. Se trata, por ello, de una excepción a la regla general, que ha pasado bastante desapercibida. Cómo actuar antes de comprar una VPO o una casa okupada José María Salcedo asegura que es recomendable que antes de comprar la propiedad, se solicite a Catastro un certificado de inexistencia de valor de referencia. Así, se podrá acreditar, según el caso, la situación de ocupación, o la existencia de un régimen de protección oficial sobre la vivienda. También hay que invocar la resolución de 10-11-2021 antes citada, y la improcedencia de que el inmueble tenga asignado un valor de referencia. No obstante, desde Ático Jurídico recuerdan que la obtención de este certificado podría resultar más sencillo en el caso de que lo que se vaya a adquirir sea una vivienda de protección oficial, en lugar de una vivienda ocupada. En AECONOMI son de la misma opinión, considerando que “Catastro no puede fijar condiciones transitorias dentro de sus datos catastrales porque le obligaría a estar constantemente verificando que se mantiene dicha condición. Por ello, como el certificado de valor de referencia siempre se emite con fecha de efectos igual o anterior a la fecha actual y cualquier trámite de este tipo no es inmediato no se podría emitir un certificado de inexistencia de valor de referencia en el mismo día de la fecha de efecto.” Pero ello no quita que dicha circunstancia se pueda acreditar más adelante, al impugnar el valor de referencia, como explicamos en el apartado siguiente. En el caso de que se pida el certificado de inexistencia de valor de referencia para la adquisición de una vivienda de protección oficial, José María Salcedo considera que “aunque en este caso, Catastro podría escudarse en la posibilidad de que la vivienda pudiera estar ya descalificada cuando se vaya a adquirir, como pretexto para no emitir un certificado de inexistencia de valor de referencia, lo cierto es que, mientras no conste oficialmente la descalificación de la vivienda de protección oficial tras la tramitación administrativa correspondiente, la condición de vivienda de protección oficial con un precio de venta limitado, sería una circunstancia fácilmente acreditable, que sí permitiría la solicitud y obtención de un certificado de inexistencia de valor de referencia con carácter previo a la adquisición del inmueble.” Qué hacer tras comprar la VPO o una casa okupada El socio de Ático Jurídico aconseja que una vez comprado el inmueble y tributado en función del valor de referencia en el ITP, el comprador podrá usar igualmente la resolución de Catastro para desvirtuar el valor de referencia. “El contribuyente deberá demostrar, según el caso, la ocupación del inmueble, o el carácter de vivienda de protección oficial, con un valor limitado administrativamente. Y consideramos que será necesario que Catastro justifique, por qué estos inmuebles tienen asignado un valor de referencia, a pesar de estar entre los que, según la resolución de 10-11-2021, pueden no tenerlo”, añade.

Nuevo dictamen del Tribunal Constitucional en el que declara inconstitucional la Ley catalana de alquiler por invasión de competencias del Estado. Tras tumbar en un fallo anterior todo lo relacionado con la limitación de los precios de los arrendamientos, ahora anula la obligación a los grandes propietarios de ofrecer realojo o alquiler social a las familias vulnerables antes de iniciar el proceso de desahucio en el juzgado. El Tribunal Constitucional responde al recurso de inconstitucionalidad presentado por el Gobierno de la nación contra la conocida como Ley catalana del alquiler por invasión de competencias estatales en materia de derecho civil, y en concreto, sobre los contratos de arrendamiento de viviendas. El TC ya sentenció contra el grueso de la Ley catalana de alquiler hace aproximadamente un mes en el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por diputados del PP contra 11 artículos de la normativa autonómica, entre los que se encontraban la limitación de los precios del alquiler en aquellas zonas declaradas tensionadas. El Constitucional reserva al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales. La magistrada ponente del recurso del Gobierno declara en esta última sentencia “inconstitucionales y nulos” los artículos 14 (sobre el régimen sancionador), 16.1 (que obligaba a indicar el precio del anterior contrato en los anuncios de pisos de alquiler), y el 17 y 18, que obligaban a los grandes propietarios a acreditar documentalmente que se había ofrecido un alquiler social o realojo a las familias vulnerables y comunicarlo al juzgado antes de denunciarlas por impago. El recurso de Gobierno también incluía la mayoría de artículos que el PP recurrió, por lo que en esta sentencia el TC no entra a valorarlos, ya que fueron declarados inconstitucionales en el fallo anterior. Ambas sentencias del Tribunal Constitucional coinciden con la tramitación de la Ley de Vivienda del Gobierno, que entre sus puntos tiene la de establecer límites de rentas en aquellas zonas que se declaren tensionadas. El pasado 10 de marzo, el Congreso de los Diputados ha rechazado las enmiendas a la totalidad planteadas por PP, Ciudadanos, PNV, PDeCAT y Junts han sido rechazadas gracias al apoyo al Gobierno de ERC y los partidos minoritarios de izquierdas. Unidas Podemos, que forma parte del Gobierno de coalición, ha registrado en el Congreso de los Diputados enmiendas a la tramitación de la Ley de Vivienda que ellos mismos impulsaron desde el Ejecutivo. Podemos propone obligar a la Sareb a dirigir un mínimo del 75% de sus viviendas a alquiler social y fijar un máximo en el número de plazas de alojamiento turístico de hasta el 2% del número de habitantes en un distrito o barrio.  Otra de sus peticiones más destacadas es la de rebajar el umbral de incremento de precios contemplado en la regulación del Gobierno para declarar una zona tensionada y poder aplicar el control de precios. En la redacción actual se puede declarar una zona tensionada en caso de un aumento de precios de 5 puntos por encima del IPC de una comunidad autónoma en los cinco años anteriores. Podemos propone dejarlo sólo en dos puntos por encima.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha estimado por unanimidad el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por diputados del PP contra 11 artículos de la Ley catalana de alquiler. El TC aclara que varios de estos preceptos son inconstitucionales por la invasión de competencias del Estado, referida a la fijación en un mercado único de las bases para regular los contratos. Desde la publicación de la sentencia no se podrán firmar alquileres con límites de rentas, aunque sí los mantendrán los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad. La sentencia declara que son inconstitucionales y nulos los siguientes artículos de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda: 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposición transitoria primera y la disposición final cuarta, letra b); la disposición adicional cuarta y la disposición final tercera. Estos puntos de la Ley catalana de alquiler eran la base para que el gobierno autonómico estableciera la limitación de los precios del alquiler en aquellas zonas declaradas tensionadas. “Dichos preceptos suponen una invasión de la comunidad autónoma en las competencias del Estado que reconoce el art. 149.1.8 de la Constitución referida a la competencia en materia civil para regular las bases contractuales”, afirma la sentencia. De hecho, este artículo reserva al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales, y le atribuye la competencia para establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en aquellos territorios autonómicos que cuenten con legislación propia. “La finalidad de la reserva estatal en materia de derecho de contratos estriba en la necesidad de garantizar un común denominador en los principios que deben regir las obligaciones contractuales, lo que se logra cuando las categorías generales son las mismas en todo el territorio nacional”, aclara el dictamen del Tribunal Constitucional. “La competencia estatal de las bases de las obligaciones contractuales debe ser entendida como una garantía estructural del mercado único y supone un límite en sí a la diversidad regulatoria que pueden introducir los legisladores autonómicos”, puntualizan desde el TC. El Tribunal Constitucional pone énfasis en que esta sentencia no afecta a las situaciones jurídicas consolidadas, es decir a los contratos en vigor. “Los efectos serán ‘pro futuro’ por lo que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución se mantienen en sus términos”. A raíz de la anulación de la limitación catalana de precios del alquiler, Francisco Iñareta, portavoz de idealista, explica que “supone una buenísima noticia para el mercado del alquiler en Cataluña. La suspensión, a pesar de ser esperada, supone un alivio para propietarios y sobre todo para las familias que durante su vigencia han notado en carne propia las dificultades para encontrar una vivienda, tras la masiva desaparición de producto de alquiler y un nulo impacto en los precios. Desde idealista creemos que las autoridades catalanas deberían tomar nota y no repetir errores del pasado al aplicar la nueva Ley de Vivienda que se encuentra aún en trámite parlamentario”. Esta nueva sentencia se une a la reciente del 24 de febrero por la que el TC Constitucional también tumbada parte del decreto que aprobó la Generalitat de Cataluña en otoño de 2020, en plena crisis sanitaria, para frenar los desahucios de personas vulnerables. Dicho decreto contemplaba la prohibición de desalojar a inquilinos vulnerables que residían en un inmueble de un gran tenedor de viviendas, por lo que no afectaba a los propietarios particulares. La actual sentencia del Tribunal Constitucional coincide con la tramitación de la Ley de Vivienda del Gobierno, que entre sus puntos tiene la de establecer límites de rentas en aquellas zonas que se declaren tensionadas. Justo el 10 de marzo, el Congreso de los Diputados ha rechazado las enmiendas a la totalidad planteadas por PP, Ciudadanos, PNV, PDeCAT y Junts han sido rechazadas gracias al apoyo al Gobierno de ERC y los partidos minotarios de izquierdas. La controvertida Ley por el Derecho a la Vivienda que tanta polémica ha levantado en el sector inmobiliario, y que ya ha contado con un informe en contra del CGPJ, seguirá su trámite parlamentario para intentar aprobarla antes del final del próximo verano.

El año pasado se transmitieron vía herencias casi 200.000 inmuebles, según los datos del INE Las herencias de viviendas batieron todos los récords en 2021. Según los datos del INE, en todo el ejercicio se transmitieron 198.939 inmuebles residenciales vía herencias, la cifra más alta de la serie histórica que empezó a recopilar el organismo de estadísticas en 2007. De media, se contabilizaron en torno a 545 herencias de viviendas al día y el mes de marzo, justo un año después de que estallara la crisis sanitaria, marcó máximos históricos con 19.446 transmisiones en un solo mes. El segundo registro más alto de la serie también se produjo en 2021; en concreto, en junio, con 17.930 unidades.   Si miramos la evolución histórica, descubrimos que hasta 2015 el volumen de viviendas heredadas no llegó a rebasar la barrera de 140.000 unidades al año, pero desde entonces siguió una tendencia al alza salvo en 2019 y 2020, cuando se registraron ligeras caídas. De las prácticamente 200.000 viviendas que se transmitieron vía herencias en 2021, el mayor volumen lo concentraron Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid, que acumularon el 59,5% del total nacional, seguidas a distancia por Castilla y León y el País Vasco. En las demás regiones, el número de viviendas heredadas fue inferior a 10.000 unidades durante 2021, según el organismo de estadísticas. Factores que explican el récord de herencias Los expertos afirman que hay motivos estructurales y coyunturales que están detrás de estos números: desde la tendencia demográfica en España hasta la cantidad de fallecidos que ha dejado la pandemia del coronavirus. Según explica Abel Marín, abogado y socio de Marín y Mateo Abogados y autor del libro Protege tu herencia, “solo hay que observar la pirámide demográfica española para darse cuenta de que las defunciones irán aumentando al ritmo natural que conlleva el envejecimiento de la población”. Además, añade que “la sobremortalidad sufrida por el covid-19 ha producido un incremento de herencias y en consecuencia un mayor número de inmuebles a disposición de los herederos”. Esther María Ramos, asociada de Testamentaría, también cree que el principal motivo que ha provocado que las operaciones sobre viviendas heredadas se hayan disparado “viene claramente explicado por la pandemia y nuestra cultura de la propiedad”. A estas alturas, sostiene, “a nadie se le escapa que el número de fallecidos que la pandemia ha dejado en España es elevado, siendo muchos de ellos personas mayores. Si además tenemos en cuenta que en 2020 el 75% de los españoles tenían una vivienda en propiedad y en torno al 22% poseían dos o más viviendas, es normal que en las herencias de esos fallecidos hubiera algún inmueble incorporado en la masa hereditaria a repartir”. Dónde se tramitan y cuánto tiempo se tarda en heredar Ante el fuerte repunte registrado por las herencias de inmuebles, conviene conocer dónde se tramitan y cuánto tiempo se tarda en heredar. La mayor parte del trámite de una herencia se desarrolla en una notaría, normalmente previo paso por un despacho de abogados o una gestoría. También hay algunas empresas del sector inmobiliario y agencias que se encargan de todo el proceso de herencia de una vivienda, así como su posterior comercialización cuando los herederos quieren vender el patrimonio heredado. Se trata de una fórmula que permite ahorrar tiempo y dinero. Por otro lado, el tiempo que se tarda en realizar el procedimiento para adquirir una vivienda es relativo, ya puede llevar pocos meses o incluso años, en función de dos factores fundamentales: la tenencia o no de un testamento y el consenso entre los herederos. Este último factor es especialmente importante, ya que las disputas suelen ser frecuentes. Uno de los conflictos más habituales es que parte de los herederos quieran vender la casa, mientras que otra se incline por venderlo. Para poder traspasar el inmueble es necesario que todos estén de acuerdo o bien buscar una alternativa, como por ejemplo comprar la parte correspondiente o acudir a la vía judicial. La clave es la negociación para evitar la subasta pública de la propiedad. Los impuestos y gastos de una herencia Al margen de los problemas que puedan surgir entre los herederos, conviene tener presentes los impuestos y los gastos que se deben afrontar al heredar una vivienda, así como algunos consejos para no malvender una propiedad. El principal tributo es el Impuesto de Sucesiones, que se aplica sobre la transmisión de bienes y derechos entre las personas físicas y que no tiene una cuantía fija. Todo depende de cuánto se hereda, con un gravamen que va del 7,6% al 34%, y de las bonificaciones que aplique cada comunidad autónoma. En términos generales, las cuantías más altas se registran en Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana; mientras que al otro lado de la tabla se encuentran Comunidad de Madrid, Galicia, Cantabria y Andalucía, que aplican bonificaciones de hasta el 99%. Este año conviene tener en cuenta que la nueva base imponible de este tributo es el valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el valor de mercado. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será el que actúe como la base imponible del impuesto. Para el abono del impuesto los herederos tienen un margen de seis meses desde el momento del fallecimiento, prorrogables por el mismo tiempo y un coste adicional. Otro tributo a tener en cuenta es la plusvalía municipal, que se abona siempre que hay un cambio de titularidad de un inmueble.  Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión y que tiene en cuenta su valor catastral. Se paga en el ayuntamiento de la localidad donde esté situada la vivienda, con un plazo de seis meses para su desembolso, y hay sanciones por impago, que pueden ir desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante, en función de la gravedad de la infracción.  A este impuesto hay que sumar algunos gastos adicionales que deben asumir los herederos, como por ejemplo la notaría, los gastos fiscales o el Registro de la Propiedad. En caso de ser varios herederos, el porcentaje de gasto que asume cada uno dependerá del reparto de la herencia indicado en el testamento y del acuerdo al que lleguen los mismos. También estará determinado por el grado de parentesco con el fallecido y con posibles reducciones de estos costes, que varían en función de cada comunidad autónoma. Por otro lado, y al igual que cualquier otra propiedad, una vivienda heredada conlleva gastos como el pago de seguros, la comunidad, el IBI...  Crece la venta de inmuebles heredados Desde Testamentaría afirman que en los últimos meses se ha producido una gran cantidad de operaciones inmobiliarias que tenían como protagonistas a viviendas heredadas, sobre todo tras la desaparición del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, considerado uno de más injustos en el mercado inmobiliario.  Durante muchos años, dicho artículo ha dificultado a los herederos no directos (por ejemplo, hermanos) vender una casa hasta pasados dos años de la muerte del propietario por si aparecía un hijo ilegítimo. Su desaparición fue aprobada en junio de 2021, aunque no se hizo efectiva hasta el 3 de septiembre. “La supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria obligaba a esperar dos años para poder inscribir libremente la compraventa de una vivienda heredada por herederos no forzosos para prevenir la posible aparición de nuevos herederos forzosos. La inscripción se realizaba, pero con una anotación preventiva, lo que evitaba en muchos casos que se hicieran estas operaciones con garantía hipotecaria ya que las entidades financieras no tenían plena certeza de que el inmueble fuera garantía de la operación como tal hasta transcurridos esos dos años, por lo que eran reacias a conceder ese tipo de operaciones y por otro lado el propietario del inmueble que comprara sin financiación o poniendo como garantía otro inmueble tampoco tenía la plena tranquilidad de que era suyo lo adquirido hasta que ese plazo hubiera transcurrido”, insiste Ramos. De hecho, el comprador no podía negarse a devolver la vivienda si aparecía un heredero forzoso, aunque se veía obligado a seguir pagando la hipoteca concedida por el banco. Por este motivo, argumenta, “muchas operaciones se aplazaban en el tiempo o se planteaban alternativas de alquiler con opción a compra transcurridos ese plazo de espera. Pero ya nada de eso es necesario, por lo que los herederos indirectos de una herencia pueden hacer líquidos esos inmuebles de manera inmediata sin inconveniente alguno, y sin tener que asumir rebajas en el precio por ese artículo para poder vender antes, dado que el comprador tenía que asumir un riesgo y no quería hacerlo a cualquier precio”. Sin embargo, y a pesar de la derogación del artículo, en los últimos meses también están surgiendo diferentes interpretaciones derivadas de la ambigüedad en la legislación, que no deja claro si tiene efectos retroactivos o no, y sigue provocando quebraderos de cabeza a herederos, bancos, notarios y registradores en aquellas operaciones anteriores al 3 de septiembre. Y es que, ante la falta de esta información, en el mercado inmobiliario cada parte implicada en el proceso de compraventa de una vivienda lo interpreta a su manera, lo que significa a efectos prácticos que en unas compraventas ya no se aplica el artículo 28, aunque en otras sí. Los Registradores de la Propiedad y muchos bancos, por ejemplo, consideran que la normativa no tiene carácter retroactivo, y desde el Consejo General del Notariado afirman que, a partir del 3 de septiembre de 2023, dos años después de la derogación del artículo, ya se dejará de hablar de este asunto y todas las viviendas heredadas dejarán de estar limitadas en caso de venderse por parte de los herederos no directos. Cómo gestionar los inmuebles heredados y evitar conflictos Desde Testamentaría recuerdan que los inmuebles se heredan normalmente en proindiviso para todos los herederos (es decir, cada uno de ellos es propietario de una parte) y en la mayoría de los casos, salvo que exista un usufructo a favor de alguno o decidan realizar una extinción de condominio para que pase a ser propiedad de uno de ellos, realizan alguna operación con él: alquiler o venta. “En base a nuestra experiencia, cada vez nos encontramos con masas hereditarias compuestas por más inmuebles, pero con menos dinero efectivo, por lo que en la mayoría de las ocasiones deciden poner a la venta los inmuebles heredados para conseguir liquidez y evitar los gastos de mantenerlos en el patrimonio familiar o recuperar el dinero que hayan tenido que aportar para aceptar la herencia (impuesto de sucesiones, plusvalías…)”, asegura Esther María Ramos. En estos casos, aconseja tener en cuenta que “la ganancia patrimonial que se obtenga de la venta de los inmuebles tributa en la renta del año en el que se haya producido la operación como base imponible del ahorro. La ganancia patrimonial vendrá determinada como la diferencia entre el valor por el que se adjudicó el inmueble en la herencia y el valor de venta. De ahí que, desde Testamentaría, siempre recomendemos a nuestros clientes que, si tienen pensado poner los inmuebles a la venta en el corto o medio plazo, se valoren en la herencia a valor de mercado real, que suele estar por encima del valor de referencia que marca Catastro y por el que hay que tributar como mínimo, ya que de esta manera nos evitaremos tener que enfrentarnos al pago de impuestos en la renta y al pago de plusvalía cuando vendamos o amortiguaremos su efecto en gran medida”. En la mayoría de las CCAA y dado que la mayoría de las herencias son de familiares directos, agrega Ramos, “es mucho más económico pagar el Impuesto de Sucesiones con ese incremento de valor, debido a las deducciones y bonificaciones que existen, que pagar el IRPF por la ganancia obtenida y la plusvalía al ayuntamiento ya que, si se vende por el mismo importe o menos del valor de adjudicación, no habría que declarar ganancia patrimonial ni pagar tampoco plusvalía”. Por otro lado, el abogado y socio de Marín y Mateo Abogados recuerda que, aunque un gran porcentaje de las viviendas heredadas salen al mercado, ya sea a través de la venta o el alquiler, muchas otras permanecen a disposición de los herederos por falta de acuerdo entre los mismos y la aparición de conflictos entre los herederos, a veces entre hermanos y también con el viudo o la viuda. Para evitar este tipo de desencuentros, su consejo es “mejorar la redacción y el detalle de los testamentos, en aras de evitar o al menos reducir este tipo de conflictos, en el que unos herederos quieren vender y otros no, o que no hay acuerdo en su valoración, obligando al resto a dirimir el conflicto en vía judicial. Esto conlleva gran perjuicio económico y mucho sufrimiento emocional”.